Proces zakupu

Zakup zwykle obejmuje sześć etapów: rezerwację nieruchomości, sprawdzenie jej przez prawnika, podpisanie umowy sprzedaży, złożenie umowy w rejestrze gruntów (Land Registry), zapłatę zgodnie z umową i rejestrację przeniesienia własności. Prawnik sprawdza właściciela, hipoteki i inne obciążenia (widoczne w zaświadczeniu z rejestru, tzw. Search Certificate), tytuł własności i pozwolenia. Sprzedający musi dołączyć zaświadczenie wydane nie wcześniej niż pięć dni roboczych przed podpisaniem. Podpisaną umowę złóż w ciągu sześciu miesięcy, aby uzyskać ochronę ustawy o wykonaniu umowy w naturze (Specific Performance Law). Kupujący spoza UE potrzebują też zezwolenia (zob. Kupujący z zagranicy).

Doliczyć trzeba VAT albo opłaty za przeniesienie własności w rejestrze gruntów (nigdy oba przy jednej sprzedaży), honorarium prawnika, a przy kredycie koszty banku i wpisu hipoteki. Nieruchomość sprzedana przed upływem 18 miesięcy systematycznego użytkowania, zwykle nowa, podlega VAT: 19% lub 5% przy głównym miejscu zamieszkania w granicach limitów powierzchni i wartości. Pozostałe sprzedaże zwykle podlegają opłatom za przeniesienie w wysokości 3–8% według progów cenowych, obecnie obniżonym o 50%. Opłata skarbowa (stamp duty) nie dotyczy umów podpisanych od 1 stycznia 2026 r. Dokładne stawki i warunki znajdziesz w temacie Podatki i VAT.

Żaden przepis nie określa kwoty: zadatek negocjuje się i wpisuje do umowy, często po opłacie rezerwacyjnej. Zanim cokolwiek zapłacisz, ustal na piśmie, kto przechowuje pieniądze i kiedy są zwracane. Ochronę dają trzy rzeczy: dołączone do umowy zaświadczenie z rejestru (Search Certificate), które pokazuje hipotekę; przy nieruchomości obciążonej hipoteką Formularz A podpisany przez sprzedającego i bank, zgodnie z którym płacisz na wskazane w nim konto sprzedającego, a bank musi zwolnić hipotekę po zapłacie ceny; oraz złożenie umowy w rejestrze gruntów w ciągu sześciu miesięcy, co daje prawo żądania wykonania umowy w naturze.

Tak, jeśli bank zaakceptuje wniosek, ale najwyżej 80% wartości nieruchomości przy głównym miejscu zamieszkania i 70% przy każdej innej nieruchomości. Limity te ustala Bank Centralny Cypru, który ogranicza też łączne raty kredytów do 80% dochodu rozporządzalnego netto (dochody minus wydatki) lub do 65% przy kredycie w walucie innej niż waluta dochodu. Bank może pożyczyć mniej, na przykład nierezydentowi. Resztę ceny i koszty zakupu pokrywasz z własnych środków. Oprocentowanie i wymagania banków znajdziesz w temacie Kredyty i finansowanie.

Nie więcej niż 10 000 €. Ustawa uchwalona w grudniu 2024 r. zakazuje na Cyprze płatności gotówkowych powyżej 10 000 € za towary, usługi i nieruchomości, więc cenę trzeba zapłacić przelewem bankowym lub inną możliwą do prześledzenia metodą. Za naruszenie grozi grzywna do 10% kwoty. Banki, prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą też, zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, sprawdzić Twoją tożsamość i pochodzenie środków, dlatego zachowuj potwierdzenia wszystkich przelewów.

Potrzebujesz ważnego paszportu lub dowodu osobistego UE, cypryjskiego numeru identyfikacji podatkowej (TIC) oraz dowodu pochodzenia pieniędzy. Nierezydenci mogą zarejestrować się i uzyskać TIC online przez portal Tax For All Departamentu Podatkowego, dołączając wymienione przez niego dokumenty. Banki, prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami poproszą o wyciągi bankowe lub inne dowody środków zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, a bank udzielający kredytu także o dowód dochodów. Kupujący spoza UE potrzebują osobnego zezwolenia (zob. Kupujący z zagranicy). Poproś o pełną listę wcześnie, przed rezerwacją.

Nie ma stałego terminu. Nieruchomość z rynku wtórnego z własnym tytułem własności można przenieść, gdy tylko zakończą się kontrole, finansowanie i płatność, a w przypadku nowej inwestycji tytuł może pojawić się miesiące lub lata po odbiorze kluczy. Niektóre kroki mają ustawowe terminy: zaświadczenie sprzedającego z rejestru (Search Certificate) musi być wydane nie wcześniej niż pięć dni roboczych przed podpisaniem, a umowę należy złożyć w rejestrze gruntów w ciągu sześciu miesięcy. Zgoda banku na kredyt lub, dla kupującego spoza UE, zezwolenie na zakup wydłużają ten czas.