ΦΠΑ ακινήτων Κύπρου από 1 Σεπτεμβρίου 2026: ο κανόνας 18 μηνών

Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 η Κύπρος εφαρμόζει νέο κριτήριο για να κρίνει αν η πώληση ενός κτιρίου υπόκειται σε ΦΠΑ. Σύμφωνα με δύο διατάγματα που δημοσιεύτηκαν τον Φεβρουάριο (Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026), η ηλικία ενός κτιρίου δεν καθορίζει πλέον τη μεταχείρισή του για σκοπούς ΦΠΑ. Αυτό που μετρά τώρα είναι το ιστορικό χρήσης του. Το άρθρο εξηγεί τι άλλαξε, εξετάζει τρία παραδείγματα και παρουσιάζει τι πρέπει να ελέγξουν αγοραστές, πωλητές και αναπτυξιακές εταιρείες.

Τι άλλαξε

Πηγές: Deloitte, KPMG.

Οι νέοι ορισμοί είναι σύντομοι αλλά καθοριστικοί. Πρώτη εγκατάσταση είναι η πρώτη χρήση ενός κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του σε συστηματική βάση, είτε από τον ιδιοκτήτη, είτε για προσωπική χρήση, είτε μέσω μίσθωσης. Πρώτη χρήση είναι η συστηματική χρήση για τουλάχιστον 18 μήνες. Κτίριο που πωλείται πριν φτάσει σε αυτό το σημείο θεωρείται καινούργιο και η πώλησή του έχει ΦΠΑ. Μετά από αυτό, η πώληση απαλλάσσεται. Σύμφωνα με σχόλια της αγοράς, μετρούν οποιοιδήποτε 18 μήνες συνεχούς χρήσης, είτε από τον ιδιοκτήτη, είτε από ενοικιαστή, είτε από την ίδια την αναπτυξιακή εταιρεία.

Τρία παραδείγματα

Τα παραδείγματα της Deloitte δείχνουν πώς μπορεί να αντιστραφεί το αποτέλεσμα:

1. Αχρησιμοποίητο κτίριο που ολοκληρώθηκε πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια. Με τους παλιούς κανόνες η πώλησή του απαλλασσόταν, επειδή είχαν περάσει πέντε χρόνια. Από 1 Σεπτεμβρίου υπόκειται σε ΦΠΑ, επειδή δεν είχε ποτέ 18 μήνες συστηματικής χρήσης.
2. Κτίριο που ολοκληρώθηκε πριν από τρία χρόνια και χρησιμοποιήθηκε όλο αυτό το διάστημα από τον ιδιοκτήτη του ή από συνδεδεμένο πρόσωπο. Με τους παλιούς κανόνες η πώλησή του είχε ΦΠΑ, επειδή κανένα μη συνδεδεμένο μέρος δεν το είχε χρησιμοποιήσει για 24 μήνες. Από 1 Σεπτεμβρίου απαλλάσσεται, επειδή είχε περισσότερους από 18 μήνες συστηματικής χρήσης.
3. Διαμέρισμα που ενοικιάστηκε για έξι μήνες και στη συνέχεια πωλήθηκε στον ενοικιαστή. Με τους παλιούς κανόνες η πώληση είχε ΦΠΑ και ο συντελεστής 5% δεν ήταν διαθέσιμος. Από 1 Σεπτεμβρίου η πώληση εξακολουθεί να έχει ΦΠΑ, αλλά ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Ανακαινίσεις

Για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% στην ανακαίνιση ιδιωτικής κατοικίας, η κατοικία πρέπει να είναι τουλάχιστον τριών ετών. Οι 18 μήνες συστηματικής χρήσης προσμετρούν πλέον σε αυτή την προϋπόθεση.

Ποιος πρέπει να ελέγξει τι

• Οι αναπτυξιακές εταιρείες με απούλητα ακίνητα που ολοκληρώθηκαν πριν από χρόνια πρέπει να έχουν υπόψη ότι η ηλικία από μόνη της δεν απαλλάσσει πλέον μια πώληση από τον ΦΠΑ. Τα αρχεία συστηματικής χρήσης, όπως μισθωτήρια, αρχεία κατοίκησης και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, γίνονται σημαντικά αποδεικτικά στοιχεία.
• Οι αγοραστές μεταπωλούμενων κατοικιών πρέπει να ζητούν αποδείξεις για το ιστορικό χρήσης του ακινήτου: οι 18 μήνες συστηματικής χρήσης είναι αυτό που βγάζει μια πώληση εκτός ΦΠΑ.
• Οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων εξακολουθούν να υπόκεινται σε ΦΠΑ, αλλά ο μειωμένος συντελεστής 5% για κύρια κατοικία μπορεί να εφαρμοστεί εντός των ορίων εμβαδού και αξίας του.

Ανοιχτά ερωτήματα

Οι σύμβουλοι επισημαίνουν ζητήματα που θα ξεκαθαρίσουν με την πρακτική του Τμήματος Φορολογίας: πώς θα αποδεικνύεται η συστηματική χρήση, πώς αντιμετωπίζονται οι περίοδοι κατά τις οποίες το ακίνητο μένει κενό και πώς θα χειρίζονται οι συναλλαγές κοντά στη μετάβαση της 1ης Σεπτεμβρίου. Η KPMG επισημαίνει επίσης ως θέμα προς εξέταση την επιλεξιμότητα για τον μειωμένο συντελεστή όταν ένα ακίνητο έχει προηγούμενη χρήση.

Τι σημαίνει αυτό

Η αλλαγή μετατοπίζει το βασικό ερώτημα από το «πόσο παλιό είναι το κτίριο;» στο «πώς έχει χρησιμοποιηθεί;». Για όποιον αγοράζει, πωλεί ή αναπτύσσει ακίνητα στην Κύπρο, το ιστορικό χρήσης ενός κτιρίου αποτελεί πλέον βασικό μέρος του δέοντος ελέγχου, και οι συναλλαγές πρέπει να ελέγχονται με βάση το νέο κριτήριο πριν από την υπογραφή.

Το άρθρο είναι μόνο ενημερωτικό και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.