Φόροι & ΦΠΑ

Πληρώνετε το ένα ή το άλλο, όχι και τα δύο. Ένα καινούργιο ακίνητο που πωλεί ο κατασκευαστής υπόκειται σε ΦΠΑ, με τον κανονικό συντελεστή 19% ή με τον μειωμένο συντελεστή 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, και σε αγορά που υπόκειται σε ΦΠΑ δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο. Σε μεταπώληση που δεν υπόκειται σε ΦΠΑ καταβάλλονται αντί αυτού τέλη μεταβίβασης, μειωμένα κατά 50%. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, κτίριο που πωλείται πριν συμπληρώσει 18 μήνες συστηματικής χρήσης θεωρείται καινούργιο για σκοπούς ΦΠΑ, ανεξάρτητα από την ηλικία του. Το χαρτόσημο στα συμβόλαια καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Μπορεί να υποβάλει αίτηση ενήλικο πρόσωπο που αγοράζει ή ανεγείρει κατοικία στην Κύπρο για να τη χρησιμοποιεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία του, ανεξαρτήτως υπηκοότητας. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού και στις πρώτες €350.000 της αξίας· για το υπόλοιπο ισχύει 19%. Αν η κατοικία ξεπερνά τα 190 τ.μ. ή συνολική αξία €475.000, ολόκληρη η τιμή επιβαρύνεται με 19%. Πρέπει να διαμένετε σε αυτήν για 10 χρόνια, διαφορετικά επιστρέφετε τη διαφορά για τα υπόλοιπα χρόνια. Για έργα με αίτηση πολεοδομικής άδειας έως τις 31 Οκτωβρίου 2023 μπορεί, σε περιορισμένες περιπτώσεις, να εφαρμοστούν οι προηγούμενοι κανόνες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Τα τέλη μεταβίβασης είναι 3% της αξίας έως €85.000, 5% από €85.001 έως €170.000 και 8% πάνω από €170.000, και μειώνονται κατά 50% όταν η αγορά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ. Αν η αγορά υπήχθη σε ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης. Τα πληρώνει συνήθως ο αγοραστής στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά τη μεταβίβαση. Όταν αγοράζουν δύο πρόσωπα μαζί, η αξία μοιράζεται μεταξύ τους και κάθε μερίδιο υπολογίζεται σε χαμηλότερες κλίμακες. Για μεταπώληση €250.000 από έναν αγοραστή, τα τέλη ανέρχονται σε €6.600.

Μόνο αν δεν έχει ακόμη συμπληρώσει 18 μήνες συστηματικής χρήσης. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, ένα κτίριο θεωρείται καινούργιο για σκοπούς ΦΠΑ μέχρι την πρώτη κατοίκησή του, δηλαδή τουλάχιστον 18 μήνες χρήσης από τον ιδιοκτήτη, ενοικιαστή ή οποιονδήποτε άλλο, και η πώληση πριν από αυτό το σημείο υπόκειται σε ΦΠΑ. Μετά, η πώληση απαλλάσσεται και ο αγοραστής καταβάλλει αντί αυτού τέλη μεταβίβασης. Η ηλικία δεν μετρά πλέον: ένα αχρησιμοποίητο κτίριο που ολοκληρώθηκε πριν από χρόνια υπόκειται πλέον σε ΦΠΑ. Ζητήστε από τον πωλητή αποδείξεις χρήσης, όπως ενοικιαστήρια έγγραφα ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Όχι. Η Κύπρος κατήργησε τον περί Χαρτοσήμων Νόμο από την 1η Ιανουαρίου 2026, επομένως τα πωλητήρια έγγραφα και οι μισθώσεις που υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή δεν υπόκεινται σε χαρτόσημο. Για συμβόλαια που υπογράφηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 ισχύουν οι παλαιοί κανόνες, ακόμη κι αν η πώληση ολοκληρωθεί το 2026: το χαρτόσημο, 0,15–0,20% της αξίας με ανώτατο όριο €20.000, έπρεπε να καταβληθεί εντός 30 ημερών από την υπογραφή, και η καθυστέρηση επιφέρει πρόστιμα. Αν αγοράσατε το 2025, ελέγξτε ότι το συμβόλαιό σας χαρτοσημάνθηκε.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι 20% επί του κέρδους από την πώληση ακινήτου στην Κύπρο, μετά τις απαλλαγές ζωής που αυξήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026. Κέρδος είναι η τιμή πώλησης μείον το κόστος αγοράς αναπροσαρμοσμένο για τον πληθωρισμό και ορισμένα έξοδα αγοράς, βελτίωσης και πώλησης. Κάθε φυσικό πρόσωπο απαλλάσσεται για κέρδη έως €150.000 από κύρια κατοικία στην οποία διέμενε τουλάχιστον πέντε χρόνια, ή έως €30.000 για οποιοδήποτε άλλο ακίνητο. Τα ποσά αυτά ισχύουν μία φορά σε όλη τη ζωή, όχι ανά πώληση, και οι εταιρείες δεν έχουν απαλλαγή. Ελέγξτε την περίπτωσή σας με φορολογικό σύμβουλο.

Τα ενοίκια φορολογούνται ως μέρος του εισοδήματός σας με τους κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος, και από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν υπόκεινται πλέον σε Έκτακτη Εισφορά για την Άμυνα. Ο ιδιώτης εκμισθωτής αφαιρεί το 20% του ακαθάριστου ενοικίου, καθώς και τις εκπτώσεις φθοράς και τους τόκους δανείου για την αγορά του ακινήτου, και φορολογείται για το υπόλοιπο με την κλίμακα των φυσικών προσώπων, όπου τα πρώτα €22.000 του συνολικού εισοδήματος φορολογούνται με 0%. Η εισφορά 2,65% στο ΓεΣΥ επί των ενοικίων εξακολουθεί να ισχύει. Οι εταιρείες καταβάλλουν εταιρικό φόρο 15% επί του κέρδους από ενοίκια.

Όχι, δεν υπάρχει κρατικός ετήσιος φόρος ακινήτων: ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017. Οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να πληρώνουν τοπικά τέλη που επιβάλλουν ο δήμος ή η κοινότητα και το τοπικό συμβούλιο αποχετεύσεων, όπως τέλη σκυβάλων και τέλη αποχέτευσης· τα ποσά διαφέρουν ανά περιοχή. Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας που δεν πληρώθηκε για έτη έως το 2016 εξακολουθεί να οφείλεται. Πριν αγοράσετε, ζητήστε από τον πωλητή αποδείξεις ότι τα τοπικά τέλη έχουν εξοφληθεί.