Κύπρος: νέος ορισμός «νέου» ακινήτου για ΦΠΑ από 1 Σεπτεμβρίου 2026

Η Κύπρος δημοσίευσε στις 27 Φεβρουαρίου 2026 δύο διατάγματα (Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026) που τροποποιούν το Πέμπτο και το Όγδοο Παράρτημα του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου (95(I)/2000), με ισχύ από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, αναφέρει η KPMG. Τα διατάγματα αλλάζουν το κριτήριο που καθορίζει πότε ένα κτίριο θεωρείται «νέο» και, επομένως, πότε η πώλησή του υπόκειται σε ΦΠΑ.

Ο ισχύων κανόνας

Έως τις 31 Αυγούστου 2026, η πώληση ενός κτιρίου υπόκειται κατά κανόνα σε ΦΠΑ αν πραγματοποιείται εντός πέντε ετών από την ολοκλήρωσή του, εκτός αν το κτίριο έχει χρησιμοποιηθεί από μη συνδεδεμένο πρόσωπο για τουλάχιστον 24 μήνες.

Ο νέος κανόνας

Από την 1η Σεπτεμβρίου το κριτήριο της πενταετίας καταργείται. Η πώληση θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ αν πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση στο κτίριο, βάσει δύο νέων ορισμών:

• Πρώτη εγκατάσταση: η πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την κατασκευή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της προσωπικής χρήσης, της μίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης σε συστηματική βάση.
• Πρώτη χρήση: η συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου για τουλάχιστον 18 μήνες.

Στην πράξη, ένα κτίριο και το οικόπεδό του που πωλούνται πριν συμπληρωθούν 18 μήνες συστηματικής χρήσης θα υπόκεινται σε ΦΠΑ· μετά από αυτό το διάστημα, η πώληση απαλλάσσεται.

Ο συντελεστής 5% και οι ανακαινίσεις

Τα διατάγματα επηρεάζουν επίσης τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%. Οι 18 μήνες συστηματικής χρήσης θα προσμετρώνται στην ηλικία των τριών ετών που χρειάζεται μια κατοικία για να θεωρείται «παλαιά» για την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή στις ανακαινίσεις. Επιπλέον, ενώ με τους ισχύοντες κανόνες ακόμη και σύντομη χρήση μπορούσε να αποκλείσει ένα κτίριο από τον συντελεστή 5%, με τους νέους κανόνες ένα κτίριο που πωλείται πριν συμπληρωθούν 18 μήνες συστηματικής χρήσης μπορεί να εξακολουθεί να δικαιούται τον συντελεστή, εφόσον πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις για το εμβαδόν, την αξία και το καθεστώς του αγοραστή.

Τι να κάνετε πριν από τον Σεπτέμβριο

Οι κατασκευαστές και οι πωλητές θα πρέπει να καταγράφουν πότε κάθε κτίριο τίθεται σε συστηματική χρήση και να τηρούν αποδεικτικά στοιχεία, όπως μισθωτήρια και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Οι αγοραστές θα πρέπει να ελέγχουν αν ένα ακίνητο θα θεωρείται νέο με τους νέους κανόνες, ιδίως για συναλλαγές που θα ολοκληρωθούν γύρω από την 1η Σεπτεμβρίου.

Το άρθρο είναι μόνο ενημερωτικό και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.