Cypr: VAT od nieruchomości od 1 września 2026, zasada 18 miesięcy
Nowe kryterium VAT dla budynków na Cyprze weszło w życie 1 września 2026 r. Wiek budynku nie decyduje już o tym, czy jego sprzedaż podlega VAT; liczy się to, czy był on systematycznie użytkowany przez co najmniej 18 miesięcy.
Autor: zespół RealDeal · 3 min czytania · Opublikowano 1 wrz 2026 · Zaktualizowano 8 paź 2026
Spis treści
Od 1 września 2026 r. Cypr stosuje nowe kryterium, aby ustalić, czy sprzedaż budynku podlega VAT. Zgodnie z dwoma dekretami opublikowanymi w lutym (K.D.P. 102/2026 i 103/2026) wiek budynku nie decyduje już o jego traktowaniu na gruncie VAT. Liczy się teraz historia jego użytkowania. Artykuł wyjaśnia, co się zmieniło, omawia trzy przykłady i wskazuje, co powinni sprawdzić kupujący, sprzedający i deweloperzy.
Co się zmieniło
| Do 31 sierpnia 2026 r. | Od 1 września 2026 r. | |
|---|---|---|
| Kiedy sprzedaż podlega VAT | W ciągu pięciu lat od ukończenia budowy, chyba że osoba niepowiązana użytkowała budynek przez co najmniej 24 miesiące | Przed pierwszym zasiedleniem budynku |
| Co uznaje się za użytkowanie | Użytkowanie przez osobę niepowiązaną przez 24 miesiące | Systematyczne użytkowanie przez co najmniej 18 miesięcy, w tym zamieszkiwanie przez właściciela, użytek własny lub najem |
| Nieużytkowany budynek starszy niż pięć lat | Zwolniony | Podlega VAT |
| Stawka 5% po krótkim wcześniejszym użytkowaniu | Użytkowanie mogło wykluczyć budynek | Nadal może mieć zastosowanie przy sprzedaży przed upływem 18 miesięcy użytkowania |
Nowe definicje są krótkie, ale decydujące. Pierwsze zasiedlenie to pierwsze systematyczne użytkowanie budynku po jego wydaniu lub wybudowaniu, przez właściciela, na użytek własny lub w ramach najmu. Pierwsze użytkowanie to systematyczne użytkowanie przez co najmniej 18 miesięcy. Budynek sprzedany przed osiągnięciem tego progu jest traktowany jako nowy, a jego sprzedaż podlega VAT. Po tym okresie sprzedaż jest zwolniona. Według komentarzy rynkowych liczy się dowolne 18 miesięcy nieprzerwanego użytkowania, czy to przez właściciela, najemcę, czy samego dewelopera.
Trzy przykłady
Przykłady Deloitte pokazują, jak wynik może się odwrócić:
- Nieużytkowany budynek ukończony ponad pięć lat temu. Według starych zasad jego sprzedaż była zwolniona, ponieważ minęło pięć lat. Od 1 września podlega VAT, ponieważ budynek nigdy nie był systematycznie użytkowany przez 18 miesięcy.
- Budynek ukończony trzy lata temu i przez cały czas użytkowany przez właściciela lub osobę powiązaną. Według starych zasad jego sprzedaż podlegała VAT, ponieważ żadna niepowiązana strona nie użytkowała go przez 24 miesiące. Od 1 września jest zwolniona, ponieważ budynek był systematycznie użytkowany przez ponad 18 miesięcy.
- Mieszkanie wynajmowane przez sześć miesięcy, a następnie sprzedane najemcy. Według starych zasad sprzedaż podlegała VAT, a stawka 5% nie była dostępna. Od 1 września sprzedaż nadal podlega VAT, ale najemca może ubiegać się o obniżoną stawkę VAT, jeśli spełnione są pozostałe warunki.
Remonty
Aby skorzystać z obniżonej stawki VAT 5% na remont prywatnego domu lub mieszkania, nieruchomość musi mieć co najmniej trzy lata. 18 miesięcy systematycznego użytkowania wlicza się teraz do tego wymogu.
Kto powinien sprawdzić co
- Deweloperzy z niesprzedanymi lokalami ukończonymi przed laty powinni pamiętać, że sam wiek nie zwalnia już sprzedaży z VAT. Dokumentacja systematycznego użytkowania, taka jak umowy najmu, rejestry zamieszkania i rachunki za media, staje się ważnym dowodem.
- Kupujący nieruchomości z rynku wtórnego powinni prosić o dowody historii użytkowania nieruchomości: to 18 miesięcy systematycznego użytkowania wyłącza sprzedaż z VAT.
- Kupujący nowe nieruchomości nadal płacą VAT, ale obniżona stawka 5% dla głównego miejsca zamieszkania może mieć zastosowanie w granicach jej limitów powierzchni i wartości.
Otwarte pytania
Doradcy wskazują kwestie, które wyjaśni praktyka Departamentu Podatkowego (Tax Department): jak dokumentować systematyczne użytkowanie, jak traktować okresy pustostanu i jak rozliczać transakcje zawierane w pobliżu daty przejściowej 1 września. KPMG zwraca też uwagę, że do przeanalizowania pozostaje prawo do obniżonej stawki w przypadku nieruchomości wcześniej użytkowanej.
Co to oznacza
Zmiana przesuwa kluczowe pytanie z „ile lat ma budynek?” na „jak był użytkowany?”. Dla każdego, kto kupuje, sprzedaje lub realizuje inwestycje deweloperskie na Cyprze, historia użytkowania budynku staje się podstawowym elementem badania due diligence, a transakcje należy sprawdzić pod kątem nowego kryterium przed podpisaniem umowy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.