НДС на недвижимость Кипра с 1 сентября 2026: правило 18 месяцев
Новый критерий НДС для зданий на Кипре вступил в силу 1 сентября 2026 года. Теперь облагается ли продажа НДС, решает не возраст здания, а то, использовалось ли оно систематически не менее 18 месяцев.
Автор: команда RealDeal · 3 мин чтения · Опубликовано 1 сент. 2026 г. · Обновлено 8 окт. 2026 г.
Содержание
С 1 сентября 2026 года на Кипре действует новый критерий, по которому определяется, облагается ли продажа здания НДС. Согласно двум декретам, опубликованным в феврале (K.D.P. 102/2026 и 103/2026), возраст здания больше не определяет режим НДС — значение имеет история его использования. В статье — что изменилось, три примера и что проверить покупателям, продавцам и девелоперам.
Что изменилось
| До 31 августа 2026 года | С 1 сентября 2026 года | |
|---|---|---|
| Когда продажа облагается НДС | В течение пяти лет после завершения строительства, если только несвязанное лицо не использовало здание не менее 24 месяцев | До первого заселения здания |
| Что считается использованием | Использование несвязанным лицом в течение 24 месяцев | Систематическое использование не менее 18 месяцев, включая проживание владельца, личное использование или аренду |
| Неиспользованное здание старше пяти лет | Освобождено | Облагается НДС |
| Ставка 5% после кратковременного использования | Использование могло лишить права на ставку | Может применяться, если продажа до 18 месяцев использования |
Новые определения короткие, но решающие. Первое заселение — первое систематическое использование здания после передачи или строительства: владельцем, для личных нужд или через аренду. Первое использование — систематическое использование не менее 18 месяцев. Здание, проданное до этого момента, считается новым, и его продажа облагается НДС; после — освобождается. По оценкам рынка, засчитываются любые 18 месяцев непрерывного использования — владельцем, арендатором или самим девелопером.
Три примера
Примеры Deloitte показывают, как может поменяться результат:
- Неиспользованное здание, построенное более пяти лет назад. По старым правилам его продажа освобождалась от НДС, так как прошло пять лет. С 1 сентября она облагается НДС: у здания никогда не было 18 месяцев систематического использования.
- Здание, построенное три года назад и всё это время использовавшееся владельцем или связанным лицом. По старым правилам продажа облагалась НДС, так как ни одно несвязанное лицо не использовало его 24 месяца. С 1 сентября она освобождена: систематическое использование превысило 18 месяцев.
- Квартира, сданная в аренду на шесть месяцев и затем проданная арендатору. По старым правилам продажа облагалась НДС, а ставка 5% была недоступна. С 1 сентября продажа по-прежнему облагается НДС, но арендатор может претендовать на льготную ставку при соблюдении остальных условий.
Ремонт
Для льготной ставки 5% на ремонт частного жилья дому должно быть не менее трёх лет. Теперь в этот срок засчитываются 18 месяцев систематического использования.
Кому что проверить
- Девелоперам с нераспроданными объектами, построенными несколько лет назад: возраст сам по себе больше не освобождает продажу от НДС. Важными доказательствами становятся записи о систематическом использовании — договоры аренды, журналы заселения, коммунальные счета.
- Покупателям вторичного жилья — запросить подтверждение истории использования объекта: именно 18 месяцев систематического использования выводят продажу из-под НДС.
- Покупателям новостроек — НДС по-прежнему применяется, но льготная ставка 5% на основное жильё доступна в пределах ограничений по площади и стоимости.
Открытые вопросы
Консультанты указывают на вопросы, которые прояснит практика Налогового департамента: как подтверждать систематическое использование, как учитываются периоды, когда объект пустовал, и как быть со сделками около даты перехода 1 сентября. KPMG также выделяет как отдельную тему право на льготную ставку при наличии предыдущего использования.
Что это значит
Ключевой вопрос сместился с «сколько лет зданию?» на «как оно использовалось?». Для всех, кто покупает, продаёт или строит недвижимость на Кипре, история использования здания теперь — обязательная часть проверки, и сделки стоит сверять с новым критерием до подписания.
Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией.