ПДВ на нерухомість Кіпру з 1 вересня 2026: правило 18 місяців
Новий критерій ПДВ для будівель на Кіпрі набув чинності 1 вересня 2026 року. Вік будівлі більше не визначає, чи обкладається її продаж ПДВ; важить те, чи використовувалася вона систематично щонайменше 18 місяців.
Автор: команда RealDeal · 3 хв читання · Опубліковано 1 вер. 2026 р. · Оновлено 8 жовт. 2026 р.
Зміст
З 1 вересня 2026 року Кіпр застосовує новий критерій, щоб визначити, чи підлягає продаж будівлі ПДВ. Згідно з двома указами, опублікованими в лютому (K.D.P. 102/2026 і 103/2026), вік будівлі більше не визначає її режим оподаткування ПДВ. Тепер важить історія її використання. У статті пояснено, що змінилося, розібрано три приклади й викладено, що варто перевірити покупцям, продавцям і девелоперам.
Що змінилося
| До 31 серпня 2026 року | З 1 вересня 2026 року | |
|---|---|---|
| Коли продаж обкладається ПДВ | Протягом п'яти років після завершення будівництва, якщо тільки непов'язана особа не використовувала будівлю щонайменше 24 місяці | До першого заселення будівлі |
| Що вважається використанням | Використання непов'язаною особою протягом 24 місяців | Систематичне використання щонайменше 18 місяців, зокрема проживання власника, особисте використання або оренда |
| Невикористана будівля, старша за п'ять років | Звільнена від ПДВ | Підлягає ПДВ |
| Ставка 5% після короткого попереднього використання | Використання могло позбавити будівлю права на ставку | Може застосовуватися, якщо будівлю продано до 18 місяців використання |
Нові визначення короткі, але вирішальні. Перше заселення — це перше використання будівлі після її передання або будівництва на систематичній основі: власником, для особистих потреб або через оренду. Перше використання — це систематичне використання щонайменше 18 місяців. Будівля, продана до цього моменту, вважається новою, і її продаж обкладається ПДВ. Після нього продаж звільнено від ПДВ. За ринковими коментарями, зараховуються будь-які 18 місяців безперервного використання — власником, орендарем чи самим девелопером.
Три приклади
Приклади Deloitte показують, як результат може змінитися на протилежний:
- Невикористана будівля, завершена понад п'ять років тому. За старими правилами її продаж звільнявся від ПДВ, бо минуло п'ять років. З 1 вересня він підлягає ПДВ, бо будівля ніколи не мала 18 місяців систематичного використання.
- Будівля, завершена три роки тому, яку весь цей час використовував її власник або пов'язана особа. За старими правилами її продаж обкладався ПДВ, бо жодна непов'язана сторона не використовувала її 24 місяці. З 1 вересня продаж звільнено від ПДВ, бо будівля мала понад 18 місяців систематичного використання.
- Квартира, яку здавали в оренду шість місяців, а потім продали орендарю. За старими правилами продаж обкладався ПДВ, і ставка 5% була недоступна. З 1 вересня продаж і далі обкладається ПДВ, але орендар може претендувати на знижену ставку ПДВ, якщо виконано інші умови.
Ремонт
Щоб отримати знижену ставку ПДВ 5% на ремонт приватного житла, оселі має бути щонайменше три роки. Тепер 18 місяців систематичного використання зараховуються до цієї вимоги.
Кому що перевірити
- Девелоперам із непроданими об'єктами, завершеними роки тому, варто врахувати, що сам лише вік більше не звільняє продаж від ПДВ. Записи про систематичне використання, як-от договори оренди, журнали заселення та рахунки за комунальні послуги, стають важливими доказами.
- Покупцям житла на вторинному ринку варто просити підтвердження історії використання об'єкта: саме 18 місяців систематичного використання виводять продаж з-під ПДВ.
- Покупці новобудов і далі сплачують ПДВ, але знижена ставка 5% для основного житла може застосовуватися в межах її обмежень за площею та вартістю.
Відкриті питання
Консультанти вказують на питання, які проясняться з практикою Податкового департаменту (Tax Department): як підтверджуватиметься систематичне використання, як враховуватимуться періоди, коли об'єкт пустує, і як оформлювати угоди, близькі до перехідної дати 1 вересня. KPMG також виокремлює як питання для перевірки право на знижену ставку, якщо об'єкт уже використовувався раніше.
Що це означає
Зміна переносить ключове питання із «скільки років будівлі?» на «як її використовували?». Для всіх, хто купує, продає чи будує нерухомість на Кіпрі, історія використання будівлі тепер є ключовою частиною юридичної перевірки (due diligence), і угоди варто перевіряти за новим критерієм до підписання.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією.