Φορολογική μεταρρύθμιση Κύπρου 2026: τι σημαίνει για τα ακίνητα
Η μεγαλύτερη φορολογική μεταρρύθμιση της Κύπρου των τελευταίων δύο δεκαετιών τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026. Για τα ακίνητα, καταργεί τα τέλη χαρτοσήμου και την εισφορά για την άμυνα στα ενοίκια, αυξάνει τις απαλλαγές από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και εισάγει νέες εκπτώσεις για ιδιοκτήτες κατοικιών και ενοικιαστές.
Από την ομάδα RealDeal · 4 λεπτά ανάγνωσης · Δημοσίευση 8 Ιαν 2026 · Ενημέρωση 8 Οκτ 2026
Περιεχόμενα
Η φορολογική μεταρρύθμιση της Κύπρου, την οποία η EY χαρακτηρίζει ως τη σημαντικότερη των τελευταίων 20 ετών, τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026. Η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε τα νομοσχέδια της μεταρρύθμισης στις 22 Δεκεμβρίου 2025 και οι νόμοι δημοσιεύθηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 31 Δεκεμβρίου. Πέρα από τις βασικές αλλαγές, όπως ο υψηλότερος συντελεστής εταιρικού φόρου, η δέσμη περιλαμβάνει αρκετά μέτρα που επηρεάζουν άμεσα όσους αγοράζουν, πωλούν, κατέχουν ή νοικιάζουν ακίνητα στην Κύπρο. Το άρθρο αυτό τα συνοψίζει.
Με μια ματιά
| Μέτρο | Έως το 2025 | Από την 1η Ιανουαρίου 2026 |
|---|---|---|
| Τέλη χαρτοσήμου σε συμβάσεις | 0,15–0,20% της αξίας, με ανώτατο όριο €20.000 | Καταργούνται |
| Έκτακτη Εισφορά για την Άμυνα (ΕΕΑ) στα εισοδήματα από ενοίκια | 3% στο 75% του ενοικίου (πραγματικά 2,25%) | Καταργείται |
| Ισόβια απαλλαγή από Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ): κύρια κατοικία | €85.430 | €150.000 |
| Ισόβια απαλλαγή από ΦΚΚ: γενική | €17.086 | €30.000 |
| Ισόβια απαλλαγή από ΦΚΚ: γεωργική γη | €25.629 | €50.000 |
| ΦΚΚ στην πώληση μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητα | Όταν τουλάχιστον το 50% της αξίας προέρχεται από ακίνητα στην Κύπρο | Όταν τουλάχιστον το 20% |
| Αφορολόγητο όριο εισοδήματος | €19.500 | €22.000 |
| Έκπτωση για ενοίκιο ή τόκους στεγαστικού δανείου κύριας κατοικίας | — | Έως €2.000 |
| Έκπτωση για ενεργειακή αναβάθμιση κύριας κατοικίας ή νέο ηλεκτρικό όχημα | — | Έως €1.000 |
| Εταιρικός φόρος εισοδήματος | 12,5% | 15% |
| ΕΕΑ σε μερίσματα (φυσικά πρόσωπα με κατοικία (domicile) στην Κύπρο) | 17% | 5% |
Πηγές: Andersen, EY, Harris Kyriakides.
Για τους αγοραστές
Η κατάργηση του περί Χαρτοσήμων Νόμου σημαίνει ότι οι συμβάσεις που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν επιβαρύνονται πλέον με τέλη χαρτοσήμου. Σε αγορά €250.000 αυτό εξοικονομεί €407,50 και καταργεί ένα διαδικαστικό βήμα στο στάδιο της σύμβασης.
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών μπορούν πλέον να αφαιρούν από το φορολογητέο εισόδημα έως €2.000 τον χρόνο για τόκους στεγαστικού δανείου για την κύρια κατοικία τους και έως €1.000 για αναβαθμίσεις ενεργειακής απόδοσης της ίδιας κατοικίας. Οι εκπτώσεις αυτές για την οικογένεια και το νοικοκυριό υπόκεινται σε εισοδηματικά κριτήρια.
Για τους πωλητές
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών για ακίνητα στην Κύπρο παραμένει στο 20%, όμως οι ισόβιες απαλλαγές είναι πολύ υψηλότερες. Για παράδειγμα, κέρδος €200.000 από την πώληση κύριας κατοικίας θα άφηνε παλαιότερα φορολογητέο ποσό €114.570, με φόρο €22.914. Με τη νέα απαλλαγή των €150.000, φορολογητέο είναι ποσό €50.000 και ο φόρος ανέρχεται σε €10.000. Οι υφιστάμενες προϋποθέσεις για κάθε απαλλαγή εξακολουθούν να ισχύουν.
Η μεταρρύθμιση κλείνει επίσης έναν συνηθισμένο τρόπο παράκαμψης του φόρου. Ο ΦΚΚ εφαρμόζεται πλέον στην πώληση μετοχών εταιρείας όταν τουλάχιστον το 20% της αξίας της προέρχεται, άμεσα ή έμμεσα, από ακίνητα στην Κύπρο, από 50% προηγουμένως.
Για τους εκμισθωτές
Η Έκτακτη Εισφορά για την Άμυνα στα ενοίκια καταργείται, με εξοικονόμηση 2,25% του ακαθάριστου ενοικίου. Τα εισοδήματα από ενοίκια εξακολουθούν να υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος (ή εταιρικό φόρο για τις εταιρείες) και στην εισφορά 2,65% για το ΓεΣΥ. Οι νέες μισθώσεις δεν υπόκεινται πλέον ούτε σε τέλη χαρτοσήμου.
Από την 1η Ιουλίου 2026, τα ενοίκια θα πρέπει να καταβάλλονται με ιχνηλάσιμους τρόπους, όπως τραπεζικό έμβασμα ή κάρτα, βάσει νέας διάταξης του νόμου για την είσπραξη φόρων.
Για ακίνητα που κατέχονται μέσω εταιρειών, ο εταιρικός φόρος αυξάνεται στο 15%. Ταυτόχρονα, η ΕΕΑ στα μερίσματα που καταβάλλονται σε φυσικά πρόσωπα με κατοικία (domicile) στην Κύπρο μειώνεται από 17% σε 5%, ενώ οι κανόνες περί λογιζόμενης διανομής μερισμάτων καταργούνται για κέρδη από το 2026 και μετά.
Για τους ενοικιαστές
Οι ενοικιαστές μπορούν να αφαιρούν έως €2.000 τον χρόνο για ενοίκιο που καταβάλλουν για την κύρια κατοικία τους, βάσει της ίδιας έκπτωσης που ισχύει για τους τόκους στεγαστικού δανείου και με τα ίδια εισοδηματικά κριτήρια.
Τι σημαίνει αυτό
Για τους περισσότερους ιδιώτες αγοραστές και ιδιοκτήτες, η μεταρρύθμιση μειώνει το φορολογικό κόστος των ακινήτων: χωρίς τέλη χαρτοσήμου, χωρίς ΕΕΑ στα ενοίκια, υψηλότερες απαλλαγές από ΦΚΚ και νέες εκπτώσεις. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν εταιρείες αντιμετωπίζουν υψηλότερο εταιρικό συντελεστή αλλά χαμηλότερη φορολογία στα διανεμόμενα κέρδη. Πολλά μέτρα συνοδεύονται από προϋποθέσεις και εισοδηματικά όρια, γι’ αυτό οι μεμονωμένες περιπτώσεις θα πρέπει να ελέγχονται με φοροτεχνικό σύμβουλο.
Το άρθρο είναι μόνο ενημερωτικό και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.