Εγκλωβισμένοι αγοραστές Κύπρου: πώς λειτουργεί ο Ν.110(I)/2025

«Εγκλωβισμένοι αγοραστές» είναι όσοι πλήρωσαν σε κατασκευαστή ολόκληρο το τίμημα για ένα ακίνητο στην Κύπρο, αλλά δεν πήραν ποτέ τίτλο ιδιοκτησίας, συνήθως επειδή ο κατασκευαστής είχε υποθηκεύσει τη γη σε τράπεζα. Ο Νόμος 110(I)/2025 τροποποιεί τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 και ορίζει νέο τρόπο επίλυσης αυτών των υποθέσεων. Η Βουλή τον ψήφισε τον Ιούνιο του 2025 και δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 4 Ιουλίου 2025 (Michael Kyprianou).

Ο νόμος είναι πραγματικό βήμα μπροστά, όμως δεν εφαρμόζεται αυτόματα, δεν καλύπτει κάθε περίπτωση και οι προθεσμίες του είναι σύντομες.

Γιατί χρειαζόταν νέος νόμος

Η Κύπρος αντιμετώπισε αρχικά το πρόβλημα με τον Νόμο 139(I)/2015. Αυτός επέτρεπε στον αγοραστή που είχε πληρώσει και είχε καταθέσει το συμβόλαιο να ζητήσει από το Κτηματολόγιο τη μεταβίβαση του τίτλου και την άρση των εμπράγματων βαρών του κατασκευαστή, και βάσει αυτού εκδόθηκαν πάνω από 11.000 τίτλοι. Στις 20 Ιουνίου 2024 το Εφετείο (Πολιτική Έφεση 285/2018) έκρινε αντισυνταγματικές τις βασικές διατάξεις του, επειδή αφαιρούσαν τις εξασφαλίσεις των πιστωτών χωρίς τη συναίνεσή τους. Περίπου 9.497 εκκρεμείς αιτήσεις πάγωσαν (Cyprus Mail).

Ο νόμος του 2025 επαναφέρει τον μηχανισμό, αυτή τη φορά όμως τα δικαιώματα ενός πιστωτή μπορούν να παρακαμφθούν μόνο με τη γραπτή του συναίνεση ή με δικαστικό διάταγμα.

Ποιους καλύπτει

• Μόνο παλαιότερα συμβόλαια. Το πωλητήριο έγγραφο πρέπει να έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014 ή να έχει κατατεθεί αργότερα βάσει δικαστικού διατάγματος, για το οποίο υποβλήθηκε αίτηση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024.
• Καταβληθέν τίμημα. Η δικαστική οδός κατά της άρνησης του πιστωτή είναι ανοιχτή μόνο όταν έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα. Αν οφείλεται ακόμη μέρος του τιμήματος, ο αγοραστής πρέπει να το καταθέσει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό· ο νόμος παρέτεινε αυτή την περίοδο από 30 σε 60 ημέρες από την ειδοποίηση του Κτηματολογίου (John Theodorou).

Ο νόμος σχεδιάστηκε για τις συσσωρευμένες εκκρεμότητες. Δεν αποτελεί δίχτυ ασφαλείας για όσους αγοράζουν σήμερα.

Τρεις περιπτώσεις, τρεις εκβάσεις

Υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας, χωρίς υποθήκη

Αυτή είναι η απλούστερη περίπτωση: συνήθως ο κατασκευαστής έχει καταστεί αφερέγγυος ή έχει εξαφανιστεί και δεν υπάρχει πιστωτής που πρέπει να ικανοποιηθεί. Το Κτηματολόγιο μπορεί να μεταβιβάσει τον τίτλο, και αυτοί οι φάκελοι αναμένεται να προχωρήσουν ταχύτερα.

Υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας, αλλά η γη είναι υποθηκευμένη

Η τράπεζα πρέπει να συμφωνήσει γραπτώς να αποδεσμεύσει τη μονάδα, και στην πράξη συνήθως ζητά από κάθε αγοραστή μια πληρωμή έναντι του χρέους του κατασκευαστή. Αν η τράπεζα αρνηθεί και ο αγοραστής έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα, μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο εντός 45 ημερών ζητώντας διάταγμα που να κηρύσσει την άρνηση καταχρηστική και αδικαιολόγητη. Το διάταγμα δεν ακυρώνει την υποθήκη· αντικαθιστά τη συναίνεση της τράπεζας, ώστε το Κτηματολόγιο να μπορεί να προχωρήσει. Μόλις κατατεθεί, αναστέλλονται άλλες διαδικασίες που αφορούν το ακίνητο, περιλαμβανομένης της εκποίησης (Cyprus Mail).

Το αδύναμο σημείο: ο νόμος δεν ορίζει τι σημαίνει «καταχρηστική» ή «αδικαιολόγητη», μέχρι τα μέσα του 2026 κανένα δικαστήριο δεν είχε αποφανθεί σχετικά, και οι τράπεζες υποστηρίζουν ότι η ίδια η παράκαμψη είναι αντισυνταγματική.

Δεν υπάρχει ακόμη τίτλος ιδιοκτησίας

Η διαδικασία μπορεί να μεταβιβάσει έναν τίτλο που υπάρχει, αλλά δεν μπορεί να δημιουργήσει νέο. Η έκδοση τίτλου είναι ξεχωριστή διαδικασία, που συχνά κολλά σε άδειες που λείπουν ή σε πολεοδομικές παραβάσεις. Όπου η έκδοση είναι εφικτή, ο αγοραστής ή ο κατασκευαστής έχει οκτώ μήνες από την ειδοποίηση του Κτηματολογίου για να υποβάλει τα τεχνικά έγγραφα, και ο τίτλος πρέπει να εκδοθεί εντός δύο ετών και οκτώ μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή γύρω στον Μάρτιο του 2028. Διαφορετικά η αίτηση μπορεί να απορριφθεί.

Τα αριθμητικά στοιχεία

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργού Εσωτερικών που παραθέτει η Cyprus Mail, πάνω από τις μισές αιτήσεις που πάγωσαν αφορούν ακίνητα χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας. Ακόμη περίπου 15.000 αγοραστές που επηρεάζονται από σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις μένουν εντελώς εκτός του νόμου.

Βασικές προθεσμίες

Πρακτικά εμπόδια

Ακόμη και όταν μια υπόθεση πληροί τις προϋποθέσεις, οι αγοραστές συχνά βρίσκονται αντιμέτωποι με κόστη που νομικά βαρύνουν τον κατασκευαστή:

• το πιστοποιητικό εξόφλησης της τοπικής αρχής δεν εκδίδεται μέχρι να πληρωθούν οι οφειλές του κατασκευαστή·
• αρχιτέκτονες και μηχανικοί στους οποίους ο κατασκευαστής οφείλει αμοιβές δεν υπογράφουν για τις άδειες·
• ορισμένες εργασίες δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ·
• σε κοινά συγκροτήματα, γείτονες που δεν κινούνται μπορούν να καθυστερήσουν όλους τους υπόλοιπους.

Οι αγοραστές δεν έχουν νομική υποχρέωση να πληρώσουν αυτά τα ποσά, όμως στην πράξη συχνά το κάνουν, γιατί δεν υπάρχει κανείς άλλος.

Τι σημαίνει αυτό για τους αγοραστές

Αν η αίτησή σας πάγωσε το 2024, βεβαιωθείτε ότι έχει επανενεργοποιηθεί και ότι τα έγγραφά σας είναι έτοιμα πριν σας γράψει το Κτηματολόγιο. Ένα περιθώριο 45 ημερών είναι μικρό από τη στιγμή που χρειάζεται να αναθέσετε την υπόθεση σε δικηγόρο και να καταθέσετε δικαστική αίτηση (Cyprus Mail).

Αν αγοράζετε τώρα, ο νόμος δεν θα σας προστατεύσει. Ζητήστε πρόσφατο Πιστοποιητικό Έρευνας του Κτηματολογίου πριν υπογράψετε, ελέγξτε αν το ακίνητο έχει δικό του ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και χρησιμοποιήστε ανεξάρτητο δικηγόρο, όχι κάποιον που σας σύστησε ο κατασκευαστής.

Το άρθρο είναι μόνο ενημερωτικό και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.