Νομικά & τίτλοι ιδιοκτησίας

Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι το πιστοποιητικό εγγραφής που εκδίδει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ): δείχνει ποιος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου, και γίνεστε ιδιοκτήτης μόνο όταν μεταβιβαστεί στο όνομά σας. Πριν υπογράψετε, ελέγξτε τον με πιστοποιητικό έρευνας, που δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και τυχόν υποθήκες, απαγορεύσεις ή συμβάσεις πώλησης που έχουν ήδη κατατεθεί για το ακίνητο. Ελέγξτε επίσης αν η μονάδα έχει δικό της ξεχωριστό τίτλο ή αν είναι εγγεγραμμένο μόνο το οικόπεδο στο όνομα του εργολάβου, όπως συμβαίνει συνήθως όσο μια νέα οικοδομή περιμένει τους τίτλους της. Ο οδηγός του ΤΚΧ για αγοραστές εξηγεί τι πρέπει να ελέγξετε.

Δεν υπάρχει καθορισμένη προθεσμία, και η αναμονή μπορεί να κρατήσει χρόνια μετά την παράδοση. Ξεχωριστός τίτλος για διαμέρισμα εκδίδεται μόνο αφού ολόκληρη η οικοδομή λάβει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την οικοδομική αρχή· στη συνέχεια ο εργολάβος υποβάλλει αίτηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το οποίο εκδίδει ξεχωριστό τίτλο για κάθε μονάδα. Οι καθυστερήσεις οφείλονται συνήθως σε αποκλίσεις από τις άδειες, σε ημιτελείς κοινόχρηστους χώρους, σε οφειλές του εργολάβου προς την τοπική αρχή ή τους μηχανικούς ή σε υποθήκη στο οικόπεδο. Μέχρι τότε, καταθέστε τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή, για να προστατεύσετε τα δικαιώματά σας.

Το πιστοποιητικό έρευνας είναι έγγραφο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) που δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και τυχόν υποθήκες, απαγορεύσεις ή συμβάσεις πώλησης που έχουν κατατεθεί. Αίτηση μπορούν να υποβάλουν μόνο ο ιδιοκτήτης, πληρεξούσιός του ή δικηγόρος, γι’ αυτό ο αγοραστής συνήθως το παίρνει μέσω του πωλητή ή του δικού του δικηγόρου. Από τις 12 Δεκεμβρίου 2023 ο πωλητής πρέπει να επισυνάπτει στη σύμβαση πώλησης πιστοποιητικό που εκδόθηκε το πολύ πέντε εργάσιμες ημέρες πριν από την υπογραφή, και από τις 18 Μαΐου 2026 όποιος δεν το κάνει αντιμετωπίζει πρόστιμο €500 έως €10.000, ανάλογα με την τιμή. Το ΤΚΧ δεν ενημερώνει πλέον τους αγοραστές για βάρη κατά την κατάθεση της σύμβασης, γι’ αυτό διαβάστε το πιστοποιητικό πριν υπογράψετε.

Η κατάθεση προστατεύει την αγορά σας και πρέπει να γίνει εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Μόλις κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, η σύμβαση σημειώνεται στο ακίνητο: ο πωλητής δεν μπορεί να το μεταβιβάσει σε άλλον, και αν δεν το μεταβιβάσει σε εσάς, μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο να διατάξει τη μεταβίβαση (ειδική εκτέλεση). Σύμφωνα με τον Ν. 81(Ι)/2011, τη σύμβαση μπορεί να την καταθέσει οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη, και όρος που απαγορεύει την κατάθεση είναι άκυρος. Μετά τους έξι μήνες το ΤΚΧ τη δέχεται μόνο με δικαστικό διάταγμα, και ο αγοραστής που έχασε την προθεσμία πληρώνει τέλη μεταβίβασης αυξημένα κατά 10%.

Η υποθήκη παραμένει στο οικόπεδο μέχρι η τράπεζα να απαλλάξει τη μονάδα σας, γι’ αυτό η αγορά πρέπει να ακολουθεί τη διαδικασία που ορίζει ο νόμος. Για συμβάσεις από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο ενυπόθηκος δανειστής υπογράφει τον Τύπο Α, εσείς καταβάλλετε το τίμημα στον λογαριασμό του πωλητή που ορίζει, και ο δανειστής οφείλει να βεβαιώσει την πληρωμή και να απαλλάξει το ακίνητο, αλλιώς το ΤΚΧ μπορεί να του επιβάλει πρόστιμο έως €100.000. Εγκλωβισμένοι αγοραστές με παλαιότερες συμβάσεις που έχουν εξοφλήσει μπορούν να αξιοποιήσουν τον Ν. 110(Ι)/2025, που επιτρέπει τη μεταβίβαση με γραπτή συναίνεση της τράπεζας ή με δικαστικό διάταγμα. Καλύπτει μόνο συμβάσεις που κατατέθηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014 ή αργότερα με δικαστικό διάταγμα, εφόσον η αίτηση υποβλήθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Ο νόμος δεν το απαιτεί, αλλά ένας ανεξάρτητος δικηγόρος συνιστάται ανεπιφύλακτα. Πιστοποιητικό έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μπορούν να ζητήσουν μόνο ο ιδιοκτήτης, πληρεξούσιός του ή δικηγόρος, και ο δικηγόρος μπορεί να ελέγξει τον τίτλο, τα βάρη και τις άδειες, να εξετάσει τη σύμβαση και να την καταθέσει στο Κτηματολόγιο εντός της εξάμηνης προθεσμίας. Επιλέξτε δικηγόρο που δεν εκπροσωπεί ταυτόχρονα τον πωλητή ή τον εργολάβο και ελέγξτε ότι είναι εγγεγραμμένος στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο. Αν δεν μπορείτε να έρθετε στην Κύπρο, μπορείτε να ενεργήσετε μέσω πληρεξουσίου.

Είναι το πιστοποιητικό που εκδίδει η οικοδομική αρχή όταν μια οικοδομή έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, και χωρίς αυτό ένα διαμέρισμα ή σπίτι δεν μπορεί να πάρει δικό του τίτλο ιδιοκτησίας. Από την 1η Ιουλίου 2024 οικοδομικές αρχές είναι οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ), που λειτουργούν μέσω του συστήματος «Ιππόδαμος». Αν αγοράζετε σε ολοκληρωμένη οικοδομή χωρίς ξεχωριστούς τίτλους, ρωτήστε αν έχει εκδοθεί το πιστοποιητικό. Αν όχι, μάθετε γιατί: οι αποκλίσεις από τις άδειες πρέπει πρώτα να νομιμοποιηθούν ή να διορθωθούν, κάτι που μπορεί να καθυστερήσει τον τίτλο σας για χρόνια.

Μπορείτε, αλλά είναι ριψοκίνδυνο: οι αυθαίρετες εργασίες μπορεί να εμποδίσουν την οικοδομή να πάρει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ξεχωριστούς τίτλους. Το σχέδιο πολεοδομικής αμνηστίας για μικρές παραβάσεις, όπως υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, στεγασμένες βεράντες ή μειωμένες αποστάσεις από τα όρια του τεμαχίου, έκλεισε για αιτήσεις στις 23 Ιουνίου 2025. Κάλυπτε μόνο εργασίες που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 13 Σεπτεμβρίου 2024 σε οικοδομές που είχαν ήδη άδεια. Πριν υπογράψετε, ρωτήστε αν υπάρχουν αυθαίρετες εργασίες και αν υποβλήθηκε και εγκρίθηκε αίτηση αμνηστίας, και ζητήστε από τον δικηγόρο σας και από ανεξάρτητο πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα να συγκρίνουν την οικοδομή με τα εγκεκριμένα σχέδια.