Zakup na Cyprze: od 18 maja 2026 r. weryfikacja jest ważniejsza

Departament Ziem i Pomiarów (DLS) zakończył wieloletnią praktykę: nie będzie już informował nabywców o hipotekach, zakazach ani innych obciążeniach nieruchomości przy składaniu umowy sprzedaży. Jednocześnie od 18 maja 2026 r., kiedy kończy się okres przejściowy, sprzedającym, którzy nie dołączą do umowy aktualnego zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości, grożą kary administracyjne – wynika z komunikatu DLS przytoczonego przez KPMG. Razem obie zmiany zdecydowanie przenoszą odpowiedzialność za sprawdzenie nieruchomości na etap przed podpisaniem umowy.

Dlaczego DLS przestał powiadamiać nabywców

Po opinii prawnej Prokuratora Generalnego (Attorney General), wydanej w następstwie odpowiedniego orzeczenia sądu, DLS wyjaśnił, że nie ma prawnego obowiązku informowania nabywców o obciążeniach na etapie składania umowy. Uważa takie informacje za spóźnione, ponieważ docierają do nabywcy dopiero po podpisaniu umowy, i wskazuje, że praktyka ta powodowała znaczne opóźnienia w składaniu umów.

Zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości staje się kluczowym dokumentem

Zgodnie z ustawą 132(I)/2023 każda umowa sprzedaży zawarta od 12 grudnia 2023 r. musi zawierać, jako integralną część, zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości wydane nie wcześniej niż pięć dni roboczych przed podpisaniem. Od 18 maja 2026 r. sprzedającemu, który tego nie zrobi, grozi kara zależna od ceny sprzedaży, od 500 € do 10 000 €.

DLS zwraca też uwagę, że informacje o stanie prawnym nieruchomości można uzyskać z wyprzedzeniem na podstawie art. 51A ustawy o nieruchomościach (posiadanie, rejestracja i wycena), Cap. 224. Zachęca zainteresowanych, by uzyskali je w odpowiednim czasie, przed zawarciem jakiejkolwiek umowy.

Nowe formularze

Jednolity formularz wniosku DE 129 zastąpiono trzema nowymi: DE 314 dla umów sprzedaży, DE 315 dla umów zamiany i DE 316 dla umów o przekazanie gruntu pod zabudowę. Nowe formularze wymagają wskazania istotnych postanowień przez odwołanie do strony i punktu umowy i nie zawierają już szczegółowego wykazu obciążeń, ponieważ informacje te pochodzą z zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości. Wnioski na starym formularzu DE 129 będą przyjmowane do 4 czerwca 2026 r.

Lista kontrolna dla nabywców

Przed wpłatą opłaty rezerwacyjnej lub podpisaniem umowy:

• Uzyskaj wcześnie zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości, za pośrednictwem prawnika, i sprawdź w nim własność, hipoteki, wpisy typu memo, zakazy oraz wcześniej złożone umowy.
• Sprawdź, czy zaświadczenie sprzedającego dołączone do umowy jest datowane w ciągu pięciu dni roboczych przed podpisaniem.
• Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, upewnij się, że do umowy dołączono formularz A (Form A), zgodnie z którym płatności trafiają na wskazany przez kredytodawcę rachunek sprzedającego, a kredytodawca jest zobowiązany zwolnić hipotekę po zapłacie ceny.
• Sprawdź sytuację planistyczną i tytuł: czy istnieje odrębny tytuł własności oraz czy są pozwolenia i ostateczne zatwierdzenie.
• Złóż umowę w okręgowym urzędzie ziemskim (District Lands Office) w ciągu sześciu miesięcy od podpisania, aby zapewnić sobie ochronę ustawy o przymusowym wykonaniu umowy (Specific Performance Law).

Co to oznacza

Dla nabywców: państwo nie będzie już sygnalizować problemów po podpisaniu umowy, więc weryfikacja musi nastąpić, zanim jakiekolwiek pieniądze zmienią właściciela. Dla sprzedających i pośredników: prawidłowe zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości jest teraz w praktyce obowiązkowe, a kary obowiązują od 18 maja. Dla prawników: nowe formularze zmieniają dokumentację od czerwca.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.