Czy Cypr ograniczy nabywców nieruchomości spoza UE? Propozycje
Cypryjscy parlamentarzyści i rząd pracują nad ostrzejszymi zasadami zakupu nieruchomości przez obywateli spoza UE, obejmującymi obszary wrażliwe, grunty rolne i spółki kontrolowane przez cudzoziemców. Według stanu na wrzesień 2026 r. są to propozycje w trakcie dyskusji, a nie prawo.
Autor: zespół RealDeal · 3 min czytania · Opublikowano 18 wrz 2026 · Zaktualizowano 8 paź 2026
Spis treści
Stan na 18 września 2026 r.: opisane niżej środki to propozycje omawiane w parlamencie. Nie są prawem, a obecne zasady zakupu nieruchomości przez obywateli spoza UE nadal obowiązują.
3 września przedstawiciele rządu i członkowie komisji spraw wewnętrznych Izby Reprezentantów (House Interior Committee) wrócili do kwestii ograniczenia zakupu nieruchomości i gruntów przez obywateli spoza UE. Roboczy projekt ustawy zawiera kilka mechanizmów, które mają to umożliwić, a jeden z posłów stwierdził, że na cudzoziemców przypada połowa wszystkich transakcji. Komisja omówiła zakupy przez osoby fizyczne; zakupy przez spółki mają zostać zbadane w październiku.
Jak do tego doszło
- Luty 2026 r.: parlament zapowiedział zamiar uchwalenia przepisów do maja. Minister spraw wewnętrznych Constantinos Ioannou zaproponował połączenie trzech projektów ustaw i omówienie ich razem z projektem rządowym. Wśród pomysłów były limity czasowe między wnioskami składanymi przez cudzoziemców oraz ograniczenia w niektórych strefach miejskich lub na obszarach wrażliwych z punktu widzenia bezpieczeństwa narodowego. Minister powiązał wzrost liczby zakupów z wydarzeniami na Bliskim Wschodzie i wojną rosyjsko-ukraińską.
- Marzec 2026 r.: Aristos Damianou, przewodniczący komisji spraw wewnętrznych Izby Reprezentantów, powiedział, że propozycje ograniczyłyby zakup gruntów przez cudzoziemców do 1100 m², a domów do 200–300 m².
- Wrzesień 2026 r.: propozycje nie zostały przyjęte, a debata została wznowiona po lecie.
Co jest na stole
| Obszar | Proponowany środek |
|---|---|
| Strefy wrażliwe | Zakaz zakupów przy linii zawieszenia broni i w pobliżu infrastruktury krytycznej; projekt rządowy obejmuje też grunty w pobliżu portów, lotnisk i obozów wojskowych |
| Grunty rolne i leśne | Całkowity zakaz zakupu przez cudzoziemców |
| Kupujący indywidualni | Obywatele spoza UE ograniczeni do jednego domu lub mieszkania na jednej działce |
| Spółki | Nowa definicja spółek kontrolowanych przez cudzoziemców według beneficjenta rzeczywistego; międzypartyjna propozycja wymaga, by co najmniej 51% kapitału, praw głosu lub kontroli należało do obywateli UE/EOG |
Źródła: Cyprus Mail, La Maison Estates, Bytes Europe.
Skupienie się na spółkach wynika z luki w obecnych przepisach: zabezpieczenia stosowane wobec osób fizycznych spoza UE nie obowiązują w ten sam sposób spółek należących do cudzoziemców, zarejestrowanych na Cyprze lub w innym państwie UE.
Co pokazują dane
- Oficjalny szacunek: Audytor Generalny (Auditor-General) ustalił, że w 2024 r. na cudzoziemców przypadała ponad jedna czwarta sprzedaży nieruchomości. Liczba ta jest prawdopodobnie zaniżona, ponieważ cypryjskie lub unijne spółki kontrolowane przez właścicieli spoza UE są klasyfikowane jako krajowe.
- Umowy w 2026 r.: spośród 4980 umów sprzedaży z zagranicznymi nabywcami w okresie styczeń–lipiec 2026 r. 3293 dotyczyły obywateli spoza UE, a 1687 obywateli UE.
- Udział w rynku: analiza opublikowana przez Cyprus Mail szacuje udział nabywców spoza UE na około 27% zdeponowanych umów i tylko około 10–12% zakończonych przeniesień własności, znacznie poniżej „połowy” przywoływanej w debacie.
- Luki w danych: brak publicznych danych na poziomie działek potwierdzających koncentrację zagranicznych zakupów w pobliżu lotnisk, portów, obiektów wojskowych czy linii zawieszenia broni. Przejrzystość co do ostatecznych właścicieli nieruchomości posiadanych za pośrednictwem spółek jest ograniczona, a raport z audytu z 2025 r. wskazał 9746 aktywnych umów cesji, których Rejestr gruntów (Land Registry) nie był w stanie podzielić według obywatelstwa.
Zasady obecnie
Cypr już rozróżnia nabywców z UE i spoza UE. Obywatele spoza UE zazwyczaj potrzebują zgody władz na nabycie nieruchomości, a ograniczenia mogą dotyczyć ilości i rodzaju kupowanych nieruchomości.
Co to oznacza
- Dla nabywców spoza UE transakcje przebiegają obecnie według istniejących zasad. Warto śledzić propozycje, zwłaszcza w odniesieniu do gruntów rolnych, większych działek, drugich domów i zakupów przez spółki.
- Dla deweloperów i pośredników istnieje niepewność regulacyjna co do popytu spoza UE, a zmiany są najbardziej prawdopodobne w obszarze struktur spółek.
- Nie wyznaczono daty głosowania. Część debaty dotycząca własności przez spółki zaplanowano na październik.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Odzwierciedla stan propozycji na dzień publikacji.