Prawo i akty własności

Tytuł własności (title deed) to zaświadczenie o rejestracji wydawane przez Departament Gruntów i Pomiarów (DLS): pokazuje, kto jest zarejestrowanym właścicielem nieruchomości, a właścicielem stajesz się dopiero wtedy, gdy tytuł zostanie przeniesiony na ciebie. Przed podpisaniem umowy sprawdź go na podstawie zaświadczenia z rejestru (search certificate), które pokazuje zarejestrowanego właściciela oraz hipoteki, zakazy i umowy sprzedaży już zdeponowane dla tej nieruchomości. Sprawdź też, czy lokal ma własny, odrębny tytuł, czy zarejestrowana jest tylko działka na dewelopera — tak zwykle jest, dopóki nowy budynek czeka na tytuły. Co sprawdzić, wyjaśnia poradnik DLS dla kupujących.

Nie ma ustalonego terminu i po wprowadzeniu się można czekać latami. Mieszkanie dostaje własny tytuł dopiero wtedy, gdy cały budynek otrzyma od organu budowlanego świadectwo ostatecznego zatwierdzenia (certificate of final approval); następnie deweloper składa wniosek do Departamentu Gruntów i Pomiarów, który wydaje odrębny tytuł dla każdego lokalu. Opóźnienia wynikają zwykle z odstępstw od pozwoleń, niedokończonych części wspólnych, długów dewelopera wobec władz lokalnych lub inżynierów albo z hipoteki na działce. W czasie oczekiwania zdeponuj umowę sprzedaży w rejestrze gruntów w ciągu sześciu miesięcy od podpisania — to chroni twoje prawa.

Zaświadczenie z rejestru (search certificate) to dokument Departamentu Gruntów i Pomiarów (DLS), który pokazuje zarejestrowanego właściciela nieruchomości oraz hipoteki, zakazy i zdeponowane dla niej umowy sprzedaży. Wniosek mogą złożyć tylko właściciel, jego pełnomocnik lub adwokat, dlatego kupujący zwykle otrzymuje je przez sprzedającego albo własnego prawnika. Od 12 grudnia 2023 r. sprzedający musi dołączyć do umowy sprzedaży zaświadczenie wydane najwyżej pięć dni roboczych przed podpisaniem, a od 18 maja 2026 r. za brak takiego zaświadczenia grozi mu kara od 500 € do 10 000 €, zależnie od ceny. DLS nie informuje już kupujących o obciążeniach przy deponowaniu umowy, więc przeczytaj zaświadczenie przed podpisaniem.

Zdeponowanie umowy chroni twój zakup i trzeba to zrobić w ciągu sześciu miesięcy od podpisania. Po złożeniu w okręgowym urzędzie gruntów (District Lands Office) właściwym dla nieruchomości umowa zostaje odnotowana przy tej nieruchomości: sprzedający nie może przenieść jej na kogoś innego, a jeśli nie przeniesie jej na ciebie, możesz wystąpić do sądu o nakazanie przeniesienia (specific performance). Zgodnie z ustawą 81(I)/2011 umowę może zdeponować każda ze stron, a klauzula zakazująca deponowania jest nieważna. Po sześciu miesiącach DLS przyjmuje umowę tylko na podstawie postanowienia sądu, a kupujący, który nie dotrzymał terminu, płaci opłaty za przeniesienie własności wyższe o 10%.

Hipoteka pozostaje na działce, dopóki bank nie zwolni twojego lokalu, dlatego zakup musi przebiegać według procedury przewidzianej w ustawie. Przy umowach podpisanych od 12 grudnia 2023 r. bank podpisuje formularz A, ty płacisz cenę na wskazany przez niego rachunek sprzedającego, a bank musi potwierdzić płatność i zwolnić nieruchomość z hipoteki, inaczej DLS może nałożyć na niego karę do 100 000 €. Kupujący ze starszymi umowami, którzy zapłacili całość, ale wciąż nie mają tytułu, mogą skorzystać z ustawy 110(I)/2025, która pozwala na przeniesienie własności za pisemną zgodą banku lub na podstawie postanowienia sądu. Obejmuje ona tylko umowy zdeponowane do 31 grudnia 2014 r. albo później na podstawie postanowienia sądu, o które wystąpiono do 31 grudnia 2024 r.

Prawo tego nie wymaga, ale niezależny adwokat jest bardzo wskazany. O zaświadczenie z rejestru w Departamencie Gruntów i Pomiarów mogą wystąpić tylko właściciel, pełnomocnik lub adwokat, a prawnik sprawdzi tytuł, obciążenia i pozwolenia, przejrzy umowę i zdeponuje ją w rejestrze gruntów w sześciomiesięcznym terminie. Wybierz adwokata, który nie reprezentuje jednocześnie sprzedającego ani dewelopera, i sprawdź, czy jest wpisany do Cypryjskiej Izby Adwokackiej (Cyprus Bar Association). Jeśli nie możesz przyjechać na Cypr, możesz działać przez pełnomocnika.

To świadectwo (certificate of final approval), które organ budowlany wydaje, gdy budynek został ukończony zgodnie z pozwoleniem planistycznym i pozwoleniem na budowę; bez niego mieszkanie ani dom nie dostaną własnego tytułu własności. Od 1 lipca 2024 r. organami budowlanymi są okręgowe organizacje samorządu lokalnego (EOA), które działają przez system Ippodamos. Jeśli kupujesz w ukończonym budynku bez odrębnych tytułów, zapytaj, czy świadectwo zostało wydane. Jeśli nie, ustal dlaczego: odstępstwa od pozwoleń trzeba najpierw zalegalizować albo usunąć, co może opóźnić twój tytuł o lata.

Możesz, ale to ryzykowne: samowolne prace mogą uniemożliwić budynkowi uzyskanie świadectwa ostatecznego zatwierdzenia i odrębnych tytułów własności. Amnestia planistyczna dla drobnych odstępstw, takich jak przekroczenie dopuszczalnego wskaźnika zabudowy, zadaszone werandy czy zmniejszone odległości od granic działki, przestała przyjmować wnioski 23 czerwca 2025 r. Obejmowała tylko prace ukończone przed 13 września 2024 r. w budynkach, które miały już pozwolenie. Przed podpisaniem zapytaj, czy w nieruchomości są samowolne prace i czy złożono oraz zatwierdzono wniosek o amnestię, a prawnik i niezależny inżynier budownictwa lub architekt niech porównają budynek z zatwierdzonymi planami.