Reforma podatkowa Cypru 2026: co dla właścicieli nieruchomości?
Największa od dwóch dekad reforma podatkowa na Cyprze weszła w życie 1 stycznia 2026 r. W zakresie nieruchomości znosi opłatę stemplową i składkę na obronę od czynszu, podnosi zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych i wprowadza nowe odliczenia dla właścicieli lokali i najemców.
Autor: zespół RealDeal · 4 min czytania · Opublikowano 8 sty 2026 · Zaktualizowano 8 paź 2026
Spis treści
Reforma podatkowa na Cyprze, którą EY określa jako najważniejszą od 20 lat, weszła w życie 1 stycznia 2026 r. Izba Reprezentantów przyjęła projekty ustaw reformy 22 grudnia 2025 r., a ustawy opublikowano w Dzienniku Urzędowym 31 grudnia. Oprócz głównych zmian, takich jak wyższa stawka podatku od osób prawnych, pakiet zawiera kilka środków, które bezpośrednio dotyczą osób kupujących, sprzedających, posiadających lub wynajmujących nieruchomości na Cyprze. Ten artykuł je podsumowuje.
W skrócie
| Środek | Do 2025 r. | Od 1 stycznia 2026 r. |
|---|---|---|
| Opłata stemplowa od umów | 0,15–0,20% wartości, maksymalnie 20 000 € | Zniesiona |
| Specjalna składka na obronę (SDC) od dochodu z najmu | 3% od 75% czynszu (efektywnie 2,25%) | Zniesiona |
| Dożywotnie zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych (CGT): główne miejsce zamieszkania | 85 430 € | 150 000 € |
| Dożywotnie zwolnienie z CGT: ogólne | 17 086 € | 30 000 € |
| Dożywotnie zwolnienie z CGT: grunty rolne | 25 629 € | 50 000 € |
| CGT od sprzedaży udziałów w spółkach posiadających nieruchomości | Gdy co najmniej 50% wartości pochodzi z nieruchomości na Cyprze | Gdy co najmniej 20% |
| Kwota wolna od podatku | 19 500 € | 22 000 € |
| Odliczenie czynszu lub odsetek od kredytu hipotecznego za główne miejsce zamieszkania | — | Do 2000 € |
| Odliczenie na modernizację energetyczną głównego miejsca zamieszkania lub nowy samochód elektryczny | — | Do 1000 € |
| Podatek dochodowy od osób prawnych | 12,5% | 15% |
| SDC od dywidend (osoby fizyczne z domicylem na Cyprze) | 17% | 5% |
Źródła: Andersen, EY, Harris Kyriakides.
Dla kupujących
Uchylenie ustawy o opłacie stemplowej oznacza, że umowy podpisane od 1 stycznia 2026 r. nie podlegają już opłacie stemplowej. Przy zakupie za 250 000 € daje to oszczędność 407,50 € i usuwa jeden obowiązek formalny na etapie umowy.
Właściciele domów i mieszkań mogą teraz odliczać od dochodu do opodatkowania do 2000 € rocznie odsetek od kredytu hipotecznego na główne miejsce zamieszkania oraz do 1000 € na modernizacje poprawiające efektywność energetyczną tego lokalu. Te odliczenia rodzinne i domowe zależą od kryteriów dochodowych.
Dla sprzedających
Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości na Cyprze pozostaje na poziomie 20%, ale dożywotnie zwolnienia są znacznie wyższe. Na przykład przy zysku 200 000 € ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania do opodatkowania pozostawało wcześniej 114 570 €, a podatek wynosił 22 914 €. Przy nowym zwolnieniu w wysokości 150 000 € opodatkowaniu podlega 50 000 €, a podatek wynosi 10 000 €. Dotychczasowe warunki każdego zwolnienia nadal obowiązują.
Reforma zamyka też popularną drogę omijania podatku. CGT obejmuje teraz sprzedaż udziałów w spółce, której co najmniej 20% wartości pochodzi, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości na Cyprze; wcześniej próg wynosił 50%.
Dla wynajmujących
Specjalna składka na obronę od czynszu zostaje zniesiona, co oznacza oszczędność 2,25% czynszu brutto. Dochód z najmu nadal podlega podatkowi dochodowemu (lub podatkowi od osób prawnych w przypadku spółek) oraz składce 2,65% na Powszechny System Opieki Zdrowotnej (GHS). Nowe umowy najmu również nie podlegają już opłacie stemplowej.
Od 1 lipca 2026 r. czynsz trzeba będzie płacić metodami umożliwiającymi śledzenie płatności, takimi jak przelew bankowy lub karta, na mocy nowego przepisu ustawy o poborze podatków.
W przypadku nieruchomości posiadanych przez spółki podatek od osób prawnych rośnie do 15%. Jednocześnie SDC od dywidend wypłacanych osobom fizycznym z domicylem na Cyprze spada z 17% do 5%, a zasady dotyczące domniemanej wypłaty dywidendy zostają zniesione dla zysków osiągniętych od 2026 r.
Dla najemców
Najemcy mogą odliczać do 2000 € rocznie czynszu płaconego za główne miejsce zamieszkania, w ramach tego samego odliczenia, które dotyczy odsetek od kredytu hipotecznego, i przy tych samych kryteriach dochodowych.
Co to oznacza
Dla większości prywatnych kupujących i właścicieli reforma obniża koszty podatkowe związane z nieruchomościami: brak opłaty stemplowej, brak SDC od czynszu, wyższe zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych i nowe odliczenia. Inwestorzy korzystający ze spółek mają wyższą stawkę podatku od osób prawnych, ale niższe opodatkowanie wypłacanych zysków. Wiele środków wiąże się z warunkami i limitami dochodowymi, dlatego indywidualne przypadki warto sprawdzić z doradcą podatkowym.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.