Uwięzieni nabywcy na Cyprze: jak działa ustawa 110(I)/2025
Ustawa 110(I)/2025 ponownie otworzyła drogę do tytułów własności dla nabywców na Cyprze, którzy zapłacili pełną cenę, ale zablokowała ich hipoteka dewelopera. Obejmuje tylko starsze umowy, zależy od zgody banku lub postanowienia sądu i wiąże się z krótkimi terminami.
Autor: zespół RealDeal · 5 min czytania · Opublikowano 8 paź 2026
Spis treści
„Uwięzieni nabywcy” to osoby, które zapłaciły deweloperowi pełną cenę za nieruchomość na Cyprze, ale nigdy nie otrzymały tytułu własności, zwykle dlatego, że deweloper obciążył grunt hipoteką na rzecz banku. Ustawa 110(I)/2025 nowelizuje ustawę z 1965 roku o nieruchomościach (przenoszeniu i hipotece) i wprowadza nowy sposób rozwiązywania takich spraw. Parlament uchwalił ją w czerwcu 2025 r., a 4 lipca 2025 r. została opublikowana w Dzienniku Urzędowym (Official Gazette) (Michael Kyprianou).
Ustawa to realny krok naprzód, ale nie działa automatycznie, nie obejmuje wszystkich przypadków, a jej terminy są krótkie.
Dlaczego potrzebna była nowa ustawa
Cypr po raz pierwszy zajął się tym problemem w ustawie 139(I)/2015. Pozwalała ona nabywcy, który zapłacił i złożył umowę, zwrócić się do Rejestru gruntów (Land Registry) o przeniesienie tytułu i zniesienie obciążeń dewelopera; na jej podstawie wydano ponad 11 000 tytułów. 20 czerwca 2024 r. Sąd Apelacyjny (Court of Appeal; apelacja cywilna 285/2018) uznał kluczowe przepisy za niekonstytucyjne, ponieważ odbierały wierzycielom zabezpieczenie bez ich zgody. Zamrożono około 9497 oczekujących wniosków (Cyprus Mail).
Ustawa z 2025 roku przywraca ten mechanizm, ale tym razem prawa wierzyciela można pominąć tylko za jego pisemną zgodą lub na mocy postanowienia sądu.
Kogo obejmuje
- Tylko starsze umowy. Umowa sprzedaży musiała zostać złożona w Rejestrze gruntów do 31 grudnia 2014 r. albo złożona później na podstawie postanowienia sądu, o które wystąpiono do 31 grudnia 2024 r.
- Zapłacona cena. Droga sądowa przeciwko odmowie wierzyciela jest dostępna tylko wtedy, gdy zapłacono całą cenę. Jeśli część ceny jest nadal należna, nabywca musi wpłacić ją na specjalny rachunek tymczasowy; ustawa wydłużyła ten termin z 30 do 60 dni od zawiadomienia Rejestru gruntów (John Theodorou).
Ustawa jest przeznaczona dla zaległych spraw. Nie stanowi zabezpieczenia dla osób kupujących dziś.
Trzy sytuacje, trzy wyniki
Tytuł własności istnieje, bez hipoteki
To najprostszy przypadek: zwykle deweloper stał się niewypłacalny lub zniknął i nie ma wierzyciela, którego trzeba zaspokoić. Rejestr gruntów może przenieść tytuł, a te sprawy powinny posuwać się najszybciej.
Tytuł własności istnieje, ale grunt jest obciążony hipoteką
Bank musi pisemnie zgodzić się na zwolnienie lokalu, a w praktyce zwykle żąda od każdego nabywcy wpłaty na poczet długu dewelopera. Jeśli bank odmówi, a nabywca zapłacił pełną cenę, może w ciągu 45 dni wystąpić do sądu o postanowienie stwierdzające, że odmowa stanowi nadużycie i jest nieuzasadniona. Postanowienie nie znosi hipoteki; zastępuje zgodę banku, tak aby Rejestr gruntów mógł działać dalej. Po jego złożeniu inne postępowania dotyczące nieruchomości, w tym egzekucja z nieruchomości, zostają zawieszone (Cyprus Mail).
Słaby punkt: ustawa nie definiuje pojęć „stanowiąca nadużycie” ani „nieuzasadniona”, do połowy 2026 r. żaden sąd się w tej sprawie nie wypowiedział, a banki twierdzą, że samo takie pominięcie ich zgody jest niekonstytucyjne.
Tytułu własności jeszcze nie ma
Procedura pozwala przenieść istniejący tytuł, ale nie może go stworzyć. Wydanie tytułu to odrębny proces, który często utyka z powodu brakujących pozwoleń lub naruszeń przepisów urbanistycznych. Tam, gdzie wydanie tytułu jest możliwe, nabywca lub deweloper ma osiem miesięcy od zawiadomienia Rejestru gruntów na złożenie dokumentów technicznych, a tytuł musi zostać wydany w ciągu dwóch lat i ośmiu miesięcy od wejścia ustawy w życie, czyli około marca 2028 r. W przeciwnym razie wniosek może zostać odrzucony.
Liczby
Według danych ministra spraw wewnętrznych, na które powołuje się Cyprus Mail, ponad połowa zamrożonych wniosków dotyczy nieruchomości bez tytułu własności. Kolejnych około 15 000 nabywców, których dotyczą poważne naruszenia przepisów urbanistycznych, w ogóle nie jest objętych ustawą.
Najważniejsze terminy
| Krok | Termin |
|---|---|
| Wniosek do sądu przeciwko odmowie wierzyciela | 45 dni od odmowy |
| Wpłata ewentualnej pozostałej kwoty na specjalny rachunek | 60 dni od zawiadomienia Rejestru gruntów |
| Złożenie dokumentów technicznych, gdy tytułu nie ma | 8 miesięcy od zawiadomienia Rejestru gruntów |
| Wydanie tytułu własności (sprawy bez tytułu) | Około marca 2028 r. |
Praktyczne przeszkody
Nawet gdy sprawa spełnia warunki, nabywcy często napotykają koszty, które zgodnie z prawem obciążają dewelopera:
- władze lokalne wstrzymują zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami, dopóki należności dewelopera nie zostaną uregulowane;
- architekci i inżynierowie, którym deweloper jest winien wynagrodzenie, nie podpisują dokumentów do pozwoleń;
- niektóre prace nigdy nie zostały ukończone;
- we wspólnych inwestycjach sąsiedzi, którzy nie działają, mogą wstrzymywać wszystkich pozostałych.
Nabywcy nie mają prawnego obowiązku pokrywania tych kosztów, ale w praktyce często to robią, bo nie ma nikogo innego.
Co to oznacza dla nabywców
Jeśli Twój wniosek został zamrożony w 2024 r., sprawdź, czy został wznowiony, i przygotuj dokumenty, zanim Rejestr gruntów do Ciebie napisze. 45 dni to niewiele, gdy trzeba zlecić sprawę prawnikowi i złożyć wniosek do sądu (Cyprus Mail).
Jeśli kupujesz teraz, ustawa Cię nie ochroni. Przed podpisaniem poproś o aktualne zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości z Rejestru gruntów, sprawdź, czy nieruchomość ma własny odrębny tytuł własności, i korzystaj z niezależnego prawnika, a nie z polecanego przez dewelopera.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.
