Покупка на Кипре: почему проверка объекта важнее с 18 мая 2026

Земельный департамент Кипра (DLS) отказался от давней практики: при депонировании договора купли-продажи он больше не сообщает покупателю об ипотеках, запретах и других обременениях объекта. Одновременно с 18 мая 2026 года, когда заканчивается переходный период, продавцам, не приложившим к договору свежую выписку из реестра (Search Certificate), грозят административные штрафы, согласно уведомлению DLS, которое приводит KPMG. Вместе эти изменения окончательно переносят ответственность за проверку объекта на этап до подписания.

Почему DLS перестал уведомлять покупателей

После заключения Генерального прокурора, вынесенного в связи с решением суда, DLS разъяснил, что по закону не обязан сообщать покупателям об обременениях на этапе депонирования. Департамент считает такую информацию запоздалой — она доходит до покупателя уже после подписания договора — и указывает, что эта практика существенно задерживала депонирование договоров.

Главный документ — выписка из реестра

Согласно Закону 132(I)/2023, каждый договор купли-продажи, заключённый после 12 декабря 2023 года, должен включать как неотъемлемую часть выписку из реестра по объекту, выданную не более чем за пять рабочих дней до подписания. С 18 мая 2026 года продавцу, который этого не сделал, грозит штраф в зависимости от цены продажи — от €500 до €10 000.

DLS также напоминает, что сведения о правовом статусе объекта можно получить заранее — в порядке статьи 51A Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), Cap. 224, — и призывает сделать это заблаговременно, до заключения любого договора.

Новые формы для депонирования

Единую форму заявления DE 129 заменили три новые: DE 314 для договоров купли-продажи, DE 315 для договоров мены и DE 316 для договоров антипарохи (земля в обмен на застройку). В новых формах нужно указывать существенные условия со ссылкой на страницу и пункт договора, а подробный перечень обременений из них убран — эти сведения даёт выписка из реестра. Заявления на старой форме DE 129 принимаются до 4 июня 2026 года.

Чек-лист проверки для покупателя

Перед внесением задатка или подписанием договора:

• Заранее получите выписку из реестра через юриста и проверьте в ней собственника, ипотеки, меморандумы, запреты и ранее депонированные договоры.
• Проверьте выписку продавца, приложенную к договору: она должна быть датирована в пределах пяти рабочих дней до подписания.
• Если объект в ипотеке, убедитесь, что к договору приложена Форма A: по ней платежи идут на счёт продавца, указанный кредитором, а кредитор обязан снять ипотеку после оплаты цены.
• Проверьте градостроительный статус и титул: есть ли отдельный титул, получены ли разрешения и окончательное одобрение.
• Депонируйте договор в районном земельном управлении в течение шести месяцев после подписания, чтобы получить защиту Закона об исполнении в натуре.

Что это значит

Для покупателей: государство больше не будет предупреждать о проблемах после подписания договора, поэтому проверять нужно до того, как деньги перейдут из рук в руки. Для продавцов и агентов: актуальная выписка из реестра теперь фактически обязательна, со штрафами с 18 мая. Для юристов: с июня меняются формы для депонирования.

Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией.