Право и титулы

Титул собственности (title deed) — это свидетельство о регистрации, которое выдаёт Департамент земель и кадастра (DLS): он показывает, кому принадлежит зарегистрированная недвижимость, и собственником вы становитесь только после переоформления титула на ваше имя. До подписания договора проверьте его по справке из реестра (search certificate): в ней указаны зарегистрированный владелец, а также ипотеки, запреты и уже депонированные договоры купли-продажи. Уточните и то, есть ли у объекта собственный отдельный титул или зарегистрирован только участок на имя застройщика — так обычно бывает, пока новый дом ждёт отдельных титулов. Что проверять, объясняет памятка DLS для покупателей.

Фиксированного срока нет, и после заселения ожидание может растянуться на годы. Отдельный титул на квартиру выдаётся только после того, как всё здание получит сертификат окончательного одобрения от строительного органа; затем застройщик подаёт заявление в Департамент земель и кадастра, который выдаёт отдельный титул на каждую квартиру. Задержки обычно вызваны отступлениями от разрешений, недостроенными общими зонами, долгами застройщика перед местными властями или инженерами либо ипотекой на участке. Пока вы ждёте, депонируйте договор купли-продажи в земельном реестре в течение шести месяцев после подписания — это защищает ваши права.

Справка из реестра (search certificate) — документ Департамента земель и кадастра (DLS), в котором указаны зарегистрированный владелец объекта, а также ипотеки, запреты и депонированные договоры купли-продажи. Запросить её могут только владелец, его представитель по доверенности или адвокат, поэтому покупатель обычно получает справку через продавца или своего юриста. С 12 декабря 2023 года продавец обязан прилагать к договору справку, выданную не ранее чем за пять рабочих дней до подписания, а с 18 мая 2026 года за нарушение ему грозит штраф от €500 до €10 000 в зависимости от цены. DLS больше не предупреждает покупателей об обременениях при депонировании договора, поэтому изучите справку до подписания.

Депонирование защищает вашу покупку, и сделать это нужно в течение шести месяцев после подписания. Когда договор подан в районное земельное управление по месту нахождения объекта, он регистрируется в отношении этого объекта: продавец не сможет переоформить объект на другого человека, а если откажется переоформить его на вас, вы сможете потребовать через суд принудительного исполнения (specific performance). Согласно закону 81(I)/2011, депонировать договор может любая сторона, а условие, запрещающее депонирование, ничтожно. После шести месяцев DLS принимает договор только по решению суда, а покупатель, пропустивший срок, платит пошлину за переоформление на 10% больше.

Ипотека остаётся на участке, пока банк не освободит вашу квартиру, поэтому покупка должна идти по установленной законом процедуре. По договорам, подписанным с 12 декабря 2023 года, банк подписывает форму A, вы платите цену на указанный им счёт продавца, после чего банк обязан подтвердить оплату и снять ипотеку, иначе DLS может оштрафовать его на сумму до €100 000. Покупатели по старым договорам, которые заплатили полностью, но так и не получили титул, могут воспользоваться законом 110(I)/2025: он позволяет переоформить объект с письменного согласия банка или по решению суда. Закон распространяется только на договоры, депонированные до 31 декабря 2014 года или позже по решению суда, о котором ходатайствовали до 31 декабря 2024 года.

Закон этого не требует, но независимый адвокат настоятельно рекомендуется. Запросить справку из реестра в Департаменте земель и кадастра могут только владелец, представитель по доверенности или адвокат, а юрист проверит титул, обременения и разрешения, изучит договор и депонирует его в земельном реестре в шестимесячный срок. Выбирайте адвоката, который не представляет одновременно продавца или застройщика, и проверьте, что он зарегистрирован в Кипрской коллегии адвокатов. Если вы не можете приехать на Кипр, можно действовать по доверенности.

Это сертификат, который строительный орган выдаёт, когда здание построено в соответствии с градостроительным разрешением и разрешением на строительство; без него квартира или дом не получат отдельный титул собственности. С 1 июля 2024 года строительными органами являются районные организации местного самоуправления (EOA), которые работают через систему Ippodamos. Если вы покупаете в готовом здании без отдельных титулов, спросите, выдан ли сертификат. Если нет, выясните причину: отступления от разрешений сначала нужно узаконить или устранить, и это может задержать ваш титул на годы.

Можно, но это рискованно: самовольные работы могут помешать зданию получить сертификат окончательного одобрения и отдельные титулы. Градостроительная амнистия для незначительных нарушений — например, превышения допустимого коэффициента застройки, крытых веранд или уменьшенных отступов от границ участка — прекратила приём заявлений 23 июня 2025 года. Она распространялась только на работы, завершённые до 13 сентября 2024 года в зданиях, у которых уже было разрешение. До подписания спросите, есть ли на объекте самовольные работы, подавалась ли заявка на амнистию и одобрена ли она, а также попросите юриста и независимого инженера-строителя или архитектора сверить здание с утверждённым проектом.