Налоговая реформа Кипра 2026: что важно знать о недвижимости
Крупнейшая за два десятилетия налоговая реформа Кипра вступила в силу 1 января 2026 года. Для недвижимости она отменяет гербовый сбор и оборонный сбор с аренды, повышает льготы по налогу на прирост капитала и вводит новые вычеты для владельцев жилья и арендаторов.
Автор: команда RealDeal · 3 мин чтения · Опубликовано 8 янв. 2026 г. · Обновлено 8 окт. 2026 г.
Содержание
Налоговая реформа Кипра, которую EY называет самой значительной за 20 лет, вступила в силу 1 января 2026 года. Палата представителей одобрила законопроекты 22 декабря 2025 года, а законы были опубликованы в Официальной газете 31 декабря. Помимо громких изменений вроде повышения корпоративного налога, пакет содержит ряд мер, которые напрямую касаются тех, кто покупает, продаёт, владеет или снимает недвижимость на Кипре. Ниже — краткий обзор.
Коротко
| Мера | До 2025 года | С 1 января 2026 года |
|---|---|---|
| Гербовый сбор с договоров | 0,15–0,20% суммы, не более €20 000 | Отменён |
| Оборонный сбор (SDC) с аренды | 3% с 75% арендной платы (фактически 2,25%) | Отменён |
| Пожизненная льгота по налогу на прирост капитала (CGT): основное жильё | €85 430 | €150 000 |
| Льгота CGT: общая | €17 086 | €30 000 |
| Льгота CGT: сельскохозяйственная земля | €25 629 | €50 000 |
| CGT при продаже акций компаний с недвижимостью | Если не менее 50% стоимости — недвижимость на Кипре | Если не менее 20% |
| Необлагаемый минимум дохода | €19 500 | €22 000 |
| Вычет за аренду или проценты по ипотеке основного жилья | — | До €2 000 |
| Вычет за энергомодернизацию основного жилья или новый электромобиль | — | До €1 000 |
| Корпоративный налог | 12,5% | 15% |
| SDC с дивидендов (физлица с кипрским домицилием) | 17% | 5% |
Источники: Andersen, EY, Harris Kyriakides.
Для покупателей
Отмена Закона о гербовом сборе означает, что договоры, подписанные с 1 января 2026 года, гербовым сбором не облагаются. При покупке за €250 000 это экономия €407,50 и одна формальность меньше на этапе договора.
Владельцы жилья теперь могут вычитать из налогооблагаемого дохода до €2 000 в год процентов по ипотеке на основное жильё и до €1 000 — на повышение его энергоэффективности. Эти семейные и жилищные вычеты зависят от уровня дохода.
Для продавцов
Ставка налога на прирост капитала с кипрской недвижимости остаётся 20%, но пожизненные льготы заметно выросли. Например, при приросте €200 000 от продажи основного жилья раньше облагалось бы €114 570, и налог составил бы €22 914. С новой льготой €150 000 облагается €50 000, а налог — €10 000. Прежние условия для каждой льготы сохраняются.
Реформа также закрывает распространённый способ обойти налог. CGT теперь применяется к продаже акций компании, если не менее 20% её стоимости прямо или косвенно приходится на недвижимость на Кипре — раньше порог составлял 50%.
Для арендодателей
Оборонный сбор с аренды отменён — это экономия 2,25% валовой арендной платы. Доход от аренды по-прежнему облагается подоходным налогом (для компаний — корпоративным) и взносом 2,65% в GESY. Новые договоры аренды тоже освобождены от гербового сбора.
С 1 июля 2026 года арендную плату нужно будет вносить отслеживаемыми способами — банковским переводом или картой — согласно новой норме закона о сборе налогов.
Для недвижимости, которой владеют через компании, корпоративный налог вырастает до 15%. Одновременно SDC с дивидендов для физлиц с кипрским домицилием снижается с 17% до 5%, а правила условного распределения дивидендов отменены для прибыли с 2026 года.
Для арендаторов
Арендаторы могут вычитать до €2 000 в год за аренду основного жилья — это тот же вычет, что и для процентов по ипотеке, с теми же ограничениями по доходу.
Что это значит
Для большинства частных покупателей и владельцев реформа снижает налоговую нагрузку на недвижимость: нет гербового сбора, нет SDC с аренды, выше льготы по налогу на прирост, появились новые вычеты. Инвесторы, работающие через компании, платят больше корпоративного налога, но меньше — с распределённой прибыли. У многих мер есть условия и лимиты по доходу, поэтому конкретную ситуацию стоит проверить с налоговым консультантом.
Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией.