Покупатели без титула на Кипре: как работает закон 110(I)/2025
Закон 110(I)/2025 снова открыл путь к титулу для покупателей на Кипре, которые полностью заплатили, но упёрлись в ипотеку застройщика. Он касается только старых договоров, требует согласия банка или решения суда, а сроки в нём короткие.
Автор: команда RealDeal · 5 мин чтения · Опубликовано 8 окт. 2026 г.
Содержание
«Пойманные в ловушку» покупатели (trapped buyers) — это люди, которые полностью заплатили застройщику за недвижимость на Кипре, но так и не получили титул (title deed), чаще всего потому, что застройщик заложил землю банку. Закон 110(I)/2025 вносит изменения в Закон о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года и вводит новый порядок решения таких случаев. Парламент принял его в июне 2025 года, в Официальной газете он опубликован 4 июля 2025 года (Michael Kyprianou).
Это реальный шаг вперёд, но закон не работает автоматически, охватывает не все случаи, а сроки в нём короткие.
Зачем понадобился новый закон
Впервые Кипр решал эту проблему законом 139(I)/2015. Покупатель, который заплатил и депонировал договор, мог попросить Земельный кадастр переоформить титул и снять обременения застройщика; по этому закону выдано более 11 000 титулов. 20 июня 2024 года Апелляционный суд (гражданская апелляция 285/2018) признал ключевые положения неконституционными: они лишали кредиторов обеспечения без их согласия. Около 9 497 заявлений были заморожены (Cyprus Mail).
Закон 2025 года восстанавливает механизм, но права кредитора теперь можно обойти только с его письменного согласия или по решению суда.
Кого касается закон
- Только старые договоры. Договор купли-продажи должен быть депонирован в Земельном кадастре до 31 декабря 2014 года либо позже — по решению суда, если иск подан до 31 декабря 2024 года.
- Цена оплачена. Обращаться в суд против отказа кредитора можно, только если цена оплачена полностью. Если часть суммы ещё не выплачена, её нужно внести на специальный временный счёт; закон продлил этот срок с 30 до 60 дней после уведомления кадастра (John Theodorou).
Закон рассчитан на накопившиеся старые дела. Это не страховка для тех, кто покупает сейчас.
Три ситуации — три исхода
Титул есть, ипотеки нет
Самый простой случай: обычно застройщик обанкротился или исчез, а кредитора, которого нужно удовлетворить, нет. Кадастр может переоформить титул, и такие дела должны идти быстрее всего.
Титул есть, но земля в залоге
Банк должен письменно согласиться освободить объект, и на практике он обычно просит каждого покупателя внести часть долга застройщика. Если банк отказывает, а покупатель заплатил полностью, тот может в течение 45 дней обратиться в суд и попросить признать отказ злоупотребительным и необоснованным. Решение суда не отменяет ипотеку — оно заменяет согласие банка, чтобы кадастр мог действовать дальше. После его подачи другие разбирательства по объекту, включая обращение взыскания, приостанавливаются (Cyprus Mail).
Слабое место: закон не определяет, что такое «злоупотребительный» и «необоснованный» отказ, на середину 2026 года суды ещё не высказывались, а банки считают саму эту норму неконституционной.
Титула ещё нет
Процедура позволяет переоформить существующий титул, но не создать новый. Выпуск титула — отдельный процесс, который часто застревает из-за отсутствующих разрешений или нарушений градостроительных норм. Если выпустить титул возможно, у покупателя или застройщика есть восемь месяцев после уведомления кадастра, чтобы подать технические документы, а сам титул должен быть выпущен в течение двух лет и восьми месяцев с момента принятия закона — примерно к марту 2028 года. Иначе заявление могут отклонить.
Цифры
По данным министра внутренних дел, которые приводит Cyprus Mail, больше половины замороженных заявлений касаются объектов без титула. Ещё около 15 000 покупателей, у которых серьёзные градостроительные нарушения, закон не охватывает вовсе.
Главные сроки
| Шаг | Срок |
|---|---|
| Иск в суд против отказа кредитора | 45 дней с момента отказа |
| Внесение оставшейся суммы на специальный счёт | 60 дней с уведомления кадастра |
| Подача технических документов, если титула нет | 8 месяцев с уведомления кадастра |
| Выпуск титула (для дел без титула) | Примерно март 2028 |
Практические препятствия
Даже если дело подходит под закон, покупатели часто сталкиваются с расходами, которые по закону лежат на застройщике:
- местные власти не выдают справку об отсутствии задолженности, пока не оплачены сборы застройщика;
- архитекторы и инженеры, которым застройщик не заплатил, не подписывают документы по разрешениям;
- часть работ так и не завершена;
- в общих комплексах соседи, которые не хотят действовать, тормозят всех остальных.
Покупатели не обязаны это оплачивать, но на практике часто платят — потому что больше некому.
Что это значит для покупателей
Если ваше заявление заморозили в 2024 году, убедитесь, что его снова рассматривают, и подготовьте документы заранее, до письма из кадастра. 45 дней — это мало, если нужно найти юриста и подать иск (Cyprus Mail).
Если вы покупаете сейчас, этот закон вас не защитит. Перед подписанием запросите свежую выписку из Земельного кадастра (search certificate), проверьте, есть ли у объекта отдельный титул, и работайте с независимым юристом, а не с тем, кого рекомендует застройщик.
Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией.
