Купівля на Кіпрі: чому перевірка важливіша з 18 травня 2026 року

Департамент земель і межування (DLS) припинив давню практику: він більше не повідомлятиме покупців про іпотеки, заборони чи інші обтяження на нерухомість під час подання договору купівлі-продажу. Водночас з 18 травня 2026 року, коли завершується перехідний період, продавцям, які не додають до договору свіжий сертифікат пошуку, загрожують адміністративні штрафи, згідно з повідомленням DLS, наведеним KPMG. Разом ці дві зміни остаточно переносять відповідальність за перевірку нерухомості на етап до підписання.

Чому DLS перестав повідомляти покупців

Після правового висновку Генерального прокурора (Attorney General), наданого за результатами відповідного судового рішення, DLS пояснив, що не має юридичного обов’язку повідомляти покупців про обтяження на етапі подання договору. Департамент вважає таку інформацію несвоєчасною, адже вона надходить до покупця лише після підписання договору, і зазначає, що ця практика спричиняла значні затримки з поданням договорів.

Сертифікат пошуку стає ключовим документом

Відповідно до Закону 132(I)/2023, кожен договір купівлі-продажу, укладений з 12 грудня 2023 року, має містити як невід’ємну частину сертифікат пошуку на нерухомість, виданий не раніше ніж за п’ять робочих днів до підписання. З 18 травня 2026 року продавцю, який цього не зробив, загрожує штраф залежно від ціни продажу — від €500 до €10 000.

DLS також зазначає, що інформацію про правовий статус нерухомості можна отримати заздалегідь, згідно зі статтею 51A Закону про нерухоме майно (володіння, реєстрація та оцінка), Cap. 224. Департамент закликає зацікавлених осіб отримувати її вчасно, до укладення будь-якого договору.

Нові форми для подання

Єдину форму заяви DE 129 замінили три нові форми: DE 314 для договорів купівлі-продажу, DE 315 для договорів міни та DE 316 для договорів про надання землі під забудову. Нові форми вимагають зазначати істотні умови з посиланням на сторінку й пункт договору і більше не містять детального переліку обтяжень, оскільки ця інформація надходить із сертифіката пошуку. Заяви за старою формою DE 129 прийматимуть до 4 червня 2026 року.

Чек-лист перевірки для покупців

Перш ніж вносити плату за бронювання або підписувати договір:

• Отримайте сертифікат пошуку заздалегідь, через свого юриста, і перевірте в ньому право власності, іпотеки, відмітки (memos), заборони та раніше подані договори.
• Перевірте, що сертифікат продавця, доданий до договору, датований не раніше ніж за п’ять робочих днів до підписання.
• Якщо нерухомість в іпотеці, переконайтеся, що до договору додано форму A (Form A), за якою платежі надходять на визначений кредитором рахунок продавця, а кредитор зобов’язаний зняти іпотеку після сплати ціни.
• Перевірте містобудівний статус і титул: чи існує окремий титул власності та чи є дозволи й остаточне схвалення.
• Подайте договір до районного земельного офісу (District Lands Office) протягом шести місяців після підписання, щоб отримати захист Закону про виконання в натурі (Specific Performance Law).

Що це означає

Для покупців: держава більше не повідомлятиме про проблеми після підписання договору, тому перевірки слід проводити до того, як гроші перейдуть з рук у руки. Для продавців і агентів: належний сертифікат пошуку тепер фактично обов’язковий, а штрафи діють з 18 травня. Для юристів: нові форми подання змінюють документообіг з червня.

Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією.