Право та титули власності

Титул власності (title deed) — це свідоцтво про реєстрацію, яке видає Департамент земель і кадастру (DLS): він показує, кому належить зареєстрована нерухомість, а власником ви стаєте лише після переоформлення титулу на ваше ім’я. Перед підписанням договору перевірте його за довідкою з реєстру (search certificate): у ній зазначено зареєстрованого власника, а також іпотеки, заборони та вже депоновані договори купівлі-продажу. З’ясуйте також, чи має об’єкт власний окремий титул, чи зареєстровано лише ділянку на ім’я забудовника — так зазвичай буває, поки новий будинок чекає на окремі титули. Що перевіряти, пояснює пам’ятка DLS для покупців.

Фіксованого строку немає, і після заселення очікування може тривати роками. Окремий титул на квартиру видають лише після того, як уся будівля отримає сертифікат остаточного схвалення від будівельного органу; потім забудовник подає заяву до Департаменту земель і кадастру, який видає окремий титул на кожну квартиру. Затримки зазвичай спричиняють відступи від дозволів, недобудовані спільні зони, борги забудовника перед місцевою владою чи інженерами або іпотека на ділянці. Поки чекаєте, депонуйте договір купівлі-продажу в земельному реєстрі протягом шести місяців після підписання — це захищає ваші права.

Довідка з реєстру (search certificate) — документ Департаменту земель і кадастру (DLS), у якому зазначено зареєстрованого власника об’єкта, а також іпотеки, заборони та депоновані щодо нього договори купівлі-продажу. Запросити її можуть лише власник, його представник за довіреністю або адвокат, тому покупець зазвичай отримує довідку через продавця чи свого юриста. З 12 грудня 2023 року продавець зобов’язаний додавати до договору довідку, видану не раніше ніж за п’ять робочих днів до підписання, а з 18 травня 2026 року за порушення йому загрожує штраф від €500 до €10 000 залежно від ціни. DLS більше не попереджає покупців про обтяження під час депонування договору, тож вивчіть довідку до підписання.

Депонування захищає вашу покупку, і зробити це треба протягом шести місяців після підписання. Коли договір подано до районного земельного управління за місцем розташування об’єкта, його реєструють щодо цього об’єкта: продавець не зможе переоформити об’єкт на іншу особу, а якщо відмовиться переоформити його на вас, ви зможете вимагати через суд примусового виконання (specific performance). Згідно із законом 81(I)/2011, депонувати договір може будь-яка сторона, а умова, що забороняє депонування, нікчемна. Після шести місяців DLS приймає договір лише за рішенням суду, а покупець, який пропустив строк, сплачує мито за переоформлення на 10% більше.

Іпотека лишається на ділянці, доки банк не звільнить вашу квартиру, тож купівля має відбуватися за встановленою законом процедурою. За договорами, підписаними з 12 грудня 2023 року, банк підписує форму A, ви сплачуєте ціну на вказаний ним рахунок продавця, після чого банк зобов’язаний підтвердити оплату і зняти іпотеку, інакше DLS може оштрафувати його на суму до €100 000. Покупці за старими договорами, які заплатили повністю, але так і не отримали титул, можуть скористатися законом 110(I)/2025: він дозволяє переоформити об’єкт за письмовою згодою банку або за рішенням суду. Закон поширюється лише на договори, депоновані до 31 грудня 2014 року або пізніше за рішенням суду, клопотання про яке подали до 31 грудня 2024 року.

Закон цього не вимагає, але незалежного адвоката наполегливо рекомендують. Запросити довідку з реєстру в Департаменті земель і кадастру можуть лише власник, представник за довіреністю або адвокат, а юрист перевірить титул, обтяження й дозволи, вивчить договір і депонує його в земельному реєстрі в шестимісячний строк. Обирайте адвоката, який не представляє водночас продавця чи забудовника, і перевірте, що він зареєстрований у Кіпрській асоціації адвокатів. Якщо ви не можете приїхати на Кіпр, можна діяти за довіреністю.

Це сертифікат, який будівельний орган видає, коли будівлю зведено відповідно до містобудівного дозволу та дозволу на будівництво; без нього квартира чи будинок не отримають окремий титул власності. З 1 липня 2024 року будівельними органами є районні організації місцевого самоврядування (EOA), які працюють через систему Ippodamos. Якщо ви купуєте в готовій будівлі без окремих титулів, запитайте, чи видано сертифікат. Якщо ні, з’ясуйте причину: відступи від дозволів спершу треба узаконити або усунути, а це може затримати ваш титул на роки.

Можна, але це ризиковано: самовільні роботи можуть завадити будівлі отримати сертифікат остаточного схвалення та окремі титули. Містобудівна амністія для незначних порушень — наприклад, перевищення допустимого коефіцієнта забудови, критих веранд чи зменшених відступів від меж ділянки — припинила приймати заяви 23 червня 2025 року. Вона поширювалася лише на роботи, завершені до 13 вересня 2024 року в будівлях, що вже мали дозвіл. Перед підписанням запитайте, чи є на об’єкті самовільні роботи, чи подавали заяву на амністію і чи її схвалили, а також попросіть юриста й незалежного інженера-будівельника або архітектора звірити будівлю із затвердженим проєктом.