Чи обмежить Кіпр покупців нерухомості з-поза ЄС? Що пропонують
Депутати й уряд Кіпру готують жорсткіші правила купівлі нерухомості громадянами країн поза ЄС: щодо чутливих територій, сільськогосподарських земель і компаній під іноземним контролем. Станом на вересень 2026 року це пропозиції, що обговорюються, а не закон.
Автор: команда RealDeal · 3 хв читання · Опубліковано 18 вер. 2026 р. · Оновлено 8 жовт. 2026 р.
Зміст
Стан на 18 вересня 2026 року: описані нижче заходи — це пропозиції, які обговорюються в парламенті. Вони не є законом, і чинні правила купівлі нерухомості громадянами країн поза ЄС продовжують діяти.
3 вересня урядовці та члени комітету Палати представників з внутрішніх справ (House Interior Committee) повернулися до питання обмеження купівлі нерухомості та землі громадянами країн поза ЄС. Робочий варіант законопроєкту містить кілька механізмів для цього, а один депутат заявив, що на іноземців припадає половина всіх угод. Комітет обговорив купівлю фізичними особами; купівлю компаніями мають розглянути в жовтні.
Як до цього дійшло
- Лютий 2026 року: парламент заявив про намір ухвалити закон до травня. Міністр внутрішніх справ Константінос Іоанну запропонував об'єднати три законодавчі пропозиції та обговорювати їх разом з урядовим законопроєктом. Серед ідей були часові обмеження між заявками іноземців і обмеження в окремих міських зонах або в районах, чутливих для національної безпеки. Міністр пов'язав зростання кількості покупок із подіями на Близькому Сході та російсько-українською війною.
- Березень 2026 року: Арістос Даміану, голова комітету Палати представників з внутрішніх справ, заявив, що пропозиції обмежили б купівлю землі іноземцями до 1 100 м², а житла — до 200–300 м².
- Вересень 2026 року: пропозиції так і не ухвалили, а дискусія відновилася після літа.
Що на столі
| Сфера | Запропонований захід |
|---|---|
| Чутливі зони | Заборона купівлі поруч із лінією припинення вогню та біля критичної інфраструктури; урядовий проєкт також стосується землі поблизу гаваней, аеропортів і військових таборів |
| Сільськогосподарські та лісові землі | Повна заборона купівлі іноземцями |
| Покупці — фізичні особи | Громадянам країн поза ЄС дозволено лише один будинок або квартиру на одній ділянці |
| Компанії | Нове визначення компаній під іноземним контролем за кінцевим бенефіціарним власником; міжфракційна пропозиція вимагає, щоб щонайменше 51% капіталу, голосів чи контролю належали громадянам ЄС/ЄЕЗ |
Джерела: Cyprus Mail, La Maison Estates, Bytes Europe.
Увага до компаній відображає прогалину в чинних правилах: запобіжники, що діють для фізичних осіб з-поза ЄС, не застосовуються так само до компаній з іноземними власниками, зареєстрованих на Кіпрі чи в іншій державі ЄС.
Що показують дані
- Офіційна оцінка: Генеральний аудитор (Auditor-General) встановив, що у 2024 році на іноземців припадало понад чверть продажів нерухомості. Ця цифра, ймовірно, занижена, оскільки кіпрські чи європейські компанії, які контролюють власники з-поза ЄС, класифікуються як місцеві.
- Договори у 2026 році: з 4 980 договорів купівлі-продажу з іноземними покупцями у січні–липні 2026 року 3 293 стосувалися громадян країн поза ЄС, а 1 687 — громадян ЄС.
- Частка ринку: аналіз, опублікований Cyprus Mail, оцінює частку покупців з-поза ЄС приблизно у 27% депонованих договорів і лише близько 10–12% завершених переоформлень — значно менше, ніж «половина», про яку йшлося під час дискусії.
- Прогалини в даних: немає публічних даних на рівні ділянок, які підтверджували б концентрацію іноземних покупок поблизу аеропортів, портів, військових об'єктів чи лінії припинення вогню. Прозорість щодо кінцевих власників нерухомості, якою володіють через компанії, обмежена, а аудиторський звіт 2025 року зафіксував 9 746 чинних договорів про відступлення прав, які Земельний реєстр (Land Registry) не зміг розподілити за громадянством.
Правила сьогодні
Кіпр уже розрізняє покупців з ЄС і з-поза ЄС. Громадянам країн поза ЄС зазвичай потрібен дозвіл влади на придбання нерухомості, а також можуть діяти обмеження щодо кількості та типу нерухомості, яку вони купують.
Що це означає
- Для покупців з-поза ЄС угоди сьогодні укладаються за чинними правилами. За пропозиціями варто стежити, особливо щодо сільськогосподарських земель, більших ділянок, других домівок і купівлі через компанії.
- Для забудовників і агентів існує політична невизначеність щодо попиту з-поза ЄС, а найімовірніше зміни торкнуться структур із компаніями.
- Дату голосування не призначено. Частину дискусії щодо володіння через компанії заплановано на жовтень.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. Він відображає стан пропозицій на дату публікації.