Податкова реформа Кіпру 2026: що вона дає власникам нерухомості
Найбільша за два десятиліття податкова реформа Кіпру набула чинності 1 січня 2026 року. Щодо нерухомості вона скасовує гербовий збір і оборонний внесок з оренди, підвищує звільнення від податку на приріст капіталу та запроваджує нові відрахування для власників житла й орендарів.
Автор: команда RealDeal · 3 хв читання · Опубліковано 8 січ. 2026 р. · Оновлено 8 жовт. 2026 р.
Зміст
Податкова реформа Кіпру, яку EY називає найважливішою за 20 років, набула чинності 1 січня 2026 року. Палата представників ухвалила законопроєкти реформи 22 грудня 2025 року, а закони опублікували в Офіційному віснику 31 грудня. Окрім ключових змін, як-от вищої ставки податку на прибуток компаній, пакет містить кілька заходів, що безпосередньо стосуються тих, хто купує, продає, володіє, здає в оренду чи орендує нерухомість на Кіпрі. Ця стаття їх підсумовує.
Коротко
| Захід | До 2025 року | З 1 січня 2026 року |
|---|---|---|
| Гербовий збір за договорами | 0,15–0,20% вартості, не більше €20 000 | Скасовано |
| Спеціальний оборонний внесок (SDC) з доходу від оренди | 3% від 75% орендної плати (фактично 2,25%) | Скасовано |
| Довічне звільнення від податку на приріст капіталу (CGT): основне житло | €85 430 | €150 000 |
| Довічне звільнення від CGT: загальне | €17 086 | €30 000 |
| Довічне звільнення від CGT: сільськогосподарська земля | €25 629 | €50 000 |
| CGT із продажу акцій компаній, що володіють нерухомістю | Якщо щонайменше 50% вартості припадає на нерухомість на Кіпрі | Якщо щонайменше 20% |
| Неоподатковуваний мінімум доходу | €19 500 | €22 000 |
| Відрахування орендної плати або відсотків за іпотекою за основне житло | — | До €2 000 |
| Відрахування на енергомодернізацію основного житла або новий електромобіль | — | До €1 000 |
| Податок на прибуток компаній | 12,5% | 15% |
| SDC на дивіденди (фізичні особи з доміцилем на Кіпрі) | 17% | 5% |
Джерела: Andersen, EY, Harris Kyriakides.
Для покупців
Скасування Закону про гербовий збір означає, що договори, підписані з 1 січня 2026 року, більше не обкладаються гербовим збором. Під час купівлі за €250 000 це економить €407,50 і прибирає одну формальність на етапі укладення договору.
Власники житла тепер можуть відраховувати з оподатковуваного доходу до €2 000 на рік відсотків за іпотекою на основне житло і до €1 000 на підвищення енергоефективності цього житла. Ці сімейні та побутові відрахування залежать від критеріїв доходу.
Для продавців
Податок на приріст капіталу щодо нерухомості на Кіпрі залишається на рівні 20%, але довічні звільнення значно вищі. Наприклад, раніше з прибутку €200 000 від продажу основного житла оподатковувалося €114 570, а податок становив €22 914. З новим звільненням у €150 000 оподатковується €50 000, а податок становить €10 000. Чинні умови кожного звільнення й надалі застосовуються.
Реформа також закриває поширений спосіб обійти податок. CGT тепер застосовується до продажу акцій компанії, якщо щонайменше 20% її вартості прямо чи опосередковано припадає на нерухомість на Кіпрі; раніше поріг становив 50%.
Для орендодавців
Спеціальний оборонний внесок з орендної плати скасовано, що заощаджує 2,25% валової орендної плати. Дохід від оренди й надалі обкладається податком на доходи (або податком на прибуток для компаній) і внеском 2,65% до Загальної системи охорони здоров’я (GHS). Нові договори оренди також більше не обкладаються гербовим збором.
З 1 липня 2026 року орендну плату доведеться сплачувати способами, які можна відстежити, як-от банківським переказом або карткою, згідно з новим положенням закону про стягнення податків.
Для нерухомості, якою володіють через компанії, податок на прибуток зростає до 15%. Водночас SDC на дивіденди, що виплачуються фізичним особам із доміцилем на Кіпрі, знижується з 17% до 5%, а правила про умовний розподіл дивідендів скасовано для прибутку, отриманого з 2026 року.
Для орендарів
Орендарі можуть відраховувати до €2 000 на рік орендної плати за основне житло — за тим самим відрахуванням, що застосовується до відсотків за іпотекою, і з тими самими критеріями доходу.
Що це означає
Для більшості приватних покупців і власників реформа знижує податкові витрати, пов’язані з нерухомістю: немає гербового збору, немає SDC з оренди, вищі звільнення від податку на приріст капіталу і нові відрахування. Інвестори, які використовують компанії, стикаються з вищою корпоративною ставкою, але нижчим податком на розподілений прибуток. Багато заходів мають умови й обмеження за доходом, тож окремі випадки варто перевіряти з податковим консультантом.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією.