Покупці-заручники на Кіпрі: як працює закон 110(I)/2025
Закон 110(I)/2025 знову відкрив шлях до титулів власності для покупців на Кіпрі, які сплатили повну ціну, але натрапили на іпотеку забудовника. Він охоплює лише старіші договори, залежить від згоди банку або рішення суду і має стислі строки.
Автор: команда RealDeal · 5 хв читання · Опубліковано 8 жовт. 2026 р.
Зміст
«Покупці-заручники» — це люди, які повністю заплатили забудовнику за нерухомість на Кіпрі, але так і не отримали титул власності, зазвичай тому, що забудовник заклав землю банку. Закон 110(I)/2025 вносить зміни до Закону 1965 року про нерухоме майно (передачу та іпотеку) і встановлює новий спосіб вирішення таких справ. Парламент ухвалив його в червні 2025 року, а 4 липня 2025 року його опублікували в Офіційній газеті (Official Gazette) (Michael Kyprianou).
Закон — справжній крок уперед, але він не діє автоматично, охоплює не всі випадки, а його строки короткі.
Навіщо знадобився новий закон
Уперше Кіпр розв'язував цю проблему Законом 139(I)/2015. Він дозволяв покупцеві, який заплатив і депонував договір, звернутися до Земельного реєстру (Land Registry) з проханням переоформити титул і зняти обтяження забудовника; за цим законом видали понад 11 000 титулів. 20 червня 2024 року Апеляційний суд (Court of Appeal; цивільна апеляція 285/2018) визнав ключові положення неконституційними, оскільки вони позбавляли кредиторів забезпечення без їхньої згоди. Близько 9 497 заяв, що перебували на розгляді, було заморожено (Cyprus Mail).
Закон 2025 року відновлює механізм, але цього разу права кредитора можна обійти лише з його письмової згоди або за рішенням суду.
Кого це стосується
- Лише старіші договори. Договір купівлі-продажу має бути депонований у Земельному реєстрі до 31 грудня 2014 року або депонований пізніше за рішенням суду, заяву про яке подано до 31 грудня 2024 року.
- Сплачена ціна. Звернутися до суду проти відмови кредитора можна лише тоді, коли ціну сплачено повністю. Якщо частину ціни ще не сплачено, покупець має внести її на спеціальний тимчасовий рахунок; закон подовжив цей строк із 30 до 60 днів після повідомлення Земельного реєстру (John Theodorou).
Закон розрахований на накопичені справи. Це не страховка для тих, хто купує сьогодні.
Три ситуації — три результати
Титул власності є, іпотеки немає
Це найпростіший випадок: зазвичай забудовник став неплатоспроможним або зник, і немає кредитора, чиї вимоги треба задовольнити. Земельний реєстр може переоформити титул, і такі справи мають просуватися найшвидше.
Титул власності є, але земля в іпотеці
Банк має письмово погодитися звільнити об'єкт, і на практиці зазвичай просить у кожного покупця платіж у рахунок боргу забудовника. Якщо банк відмовляє, а покупець сплатив повну ціну, він може протягом 45 днів звернутися до суду по рішення, яке визнає відмову зловживанням і необґрунтованою. Рішення не скасовує іпотеку; воно замінює згоду банку, щоб Земельний реєстр міг діяти далі. Щойно його подано, інші провадження щодо нерухомості, зокрема звернення стягнення, зупиняються (Cyprus Mail).
Слабке місце: закон не визначає, що таке «зловживання» чи «необґрунтованість», станом на середину 2026 року жоден суд ще не ухвалив рішення з цього питання, а банки стверджують, що саме таке подолання їхньої відмови неконституційне.
Титулу власності ще немає
Процедура може переоформити наявний титул, але не може його створити. Видача титулу — окремий процес, який часто гальмується через відсутні дозволи або порушення містобудівних норм. Якщо видати титул можливо, покупець або забудовник має вісім місяців від повідомлення Земельного реєстру, щоб подати технічні документи, а титул має бути видано протягом двох років і восьми місяців від набрання законом чинності, тобто приблизно до березня 2028 року. Інакше заяву можуть відхилити.
Цифри
За даними міністра внутрішніх справ, які наводить Cyprus Mail, понад половина заморожених заяв стосується нерухомості без титулу власності. Ще приблизно 15 000 покупців, яких зачіпають серйозні порушення містобудівних норм, узагалі не підпадають під дію закону.
Ключові строки
| Крок | Строк |
|---|---|
| Заява до суду проти відмови кредитора | 45 днів від відмови |
| Внесення несплаченого залишку (якщо є) на спеціальний рахунок | 60 днів від повідомлення Земельного реєстру |
| Подання технічних документів, якщо титулу немає | 8 місяців від повідомлення Земельного реєстру |
| Видача титулу власності (справи без титулу) | Приблизно березень 2028 року |
Практичні перешкоди
Навіть коли справа відповідає умовам, покупці часто стикаються з витратами, які за законом має нести забудовник:
- місцева влада не видає довідку про відсутність заборгованості, доки не сплачено збори забудовника;
- архітектори та інженери, яким забудовник винен гонорари, не підписують документи для дозволів;
- деякі роботи так і не завершили;
- у спільних комплексах сусіди, які нічого не роблять, можуть затримувати всіх інших.
Покупці не мають юридичного обов'язку це оплачувати, але на практиці часто платять, бо більше нікому.
Що це означає для покупців
Якщо вашу заяву заморозили у 2024 році, перевірте, чи її поновили, і підготуйте документи до того, як Земельний реєстр вам напише. 45 днів — це мало, коли потрібно найняти юриста й подати заяву до суду (Cyprus Mail).
Якщо ви купуєте зараз, закон вас не захистить. Перед підписанням попросіть свіжий сертифікат пошуку із Земельного реєстру, перевірте, чи має нерухомість власний окремий титул власності, і працюйте з незалежним юристом, а не з тим, кого порадив забудовник.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією.
