Πρώτη εγκατάσταση
Η πρώτη συστηματική χρήση ενός κτηρίου μετά την αποπεράτωση. Από 1.9.2026, η πώληση πριν από 18 μήνες τέτοιας χρήσης υπόκειται σε ΦΠΑ· μετά, απαλλάσσεται.
Ενημέρωση 12 Οκτ 2026Πώς λειτουργεί
Η πρώτη εγκατάσταση είναι το κριτήριο ΦΠΑ που καθορίζει αν η πώληση ενός κτηρίου στην Κύπρο θεωρείται παράδοση νέου κτηρίου, που υπόκειται σε ΦΠΑ, ή χρησιμοποιημένου, που απαλλάσσεται. Δύο διατάγματα που δημοσιεύθηκαν στις 27 Φεβρουαρίου 2026 (Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026) τροποποίησαν το Πέμπτο και το Όγδοο Παράρτημα του περί ΦΠΑ Νόμου (95(Ι)/2000) από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, όπως αναφέρουν η KPMG και η Deloitte.
- Πρώτη εγκατάσταση είναι η πρώτη χρήση του κτηρίου μετά την παράδοση ή την ανέγερσή του σε συστηματική βάση: από τον ιδιοκτήτη, για προσωπική χρήση, μέσω μίσθωσης ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο.
- Πρώτη χρήση είναι η συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτηρίου για τουλάχιστον 18 μήνες.
Κτήριο που πωλείται μαζί με το οικόπεδό του πριν από 18 μήνες συστηματικής χρήσης θεωρείται νέο και η πώλησή του υπόκειται σε ΦΠΑ. Μετά από αυτό το σημείο η πώληση απαλλάσσεται από ΦΠΑ και καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης.
Μέχρι τις 31 Αυγούστου 2026 κριτήριο ήταν η ηλικία: η πώληση εντός πέντε ετών από την αποπεράτωση υπόκειτο σε ΦΠΑ, εκτός αν μη συνδεδεμένο πρόσωπο είχε χρησιμοποιήσει το κτήριο για τουλάχιστον 24 μήνες. Το αποτέλεσμα μπορεί πλέον να αντιστραφεί. Αχρησιμοποίητο κτήριο που αποπερατώθηκε πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια υπόκειται τώρα σε ΦΠΑ, ενώ κτήριο που χρησιμοποίησε ο ιδιοκτήτης του για τρία χρόνια απαλλάσσεται.
Γιατί έχει σημασία όταν αγοράζετε
Το ερώτημα δεν είναι πλέον πόσο παλιό είναι ένα κτήριο, αλλά πώς έχει χρησιμοποιηθεί. Σε μεταπώληση, ζητήστε από τον πωλητή αποδείξεις χρήσης, όπως συμβόλαια μίσθωσης και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Κατοικία που πωλείται πριν από 18 μήνες συστηματικής χρήσης μπορεί ακόμη να δικαιούται τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, και οι 18 μήνες προσμετρούν στην ηλικία των τριών ετών που απαιτείται για το 5% στις ανακαινίσεις.
Το πώς θα αποδεικνύεται η χρήση και πώς θα αντιμετωπίζονται οι περίοδοι κατά τις οποίες το ακίνητο μένει κενό θα ξεκαθαρίσει με την πρακτική του Τμήματος Φορολογίας.